บริษัท เซ็นทรัล โฮม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัท เซ็นทรัล โฮม แมเนจเม้นท์ จำกัด
335/24 มบ.พลัสพาร์คอเวนิว ถ.สนามบินน้ำ
ต.ท่าทราย อ.เมือง จ.นนทบุรี 11000
โทร : 0 2968 7199
แฟกซ์ : 0 2968 7188 #104
มือถือ : 086 546 9741 , 086 314 9169
Email : centralhome001@gmail.com
สำหรับใครที่กำลังซื้อ-ขาย บ้าน คอนโด และที่ดิน อย่าลืมศึกษาข้อมูลกันด้วยว่ามีค่าธรรมเนียมใดบ้างที่ต้องจ่ายในวันโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดินบ้าง ซึ่งค่าใช้จ่ายไม่ได้มีเพียงค่าซื้อ-ขายบ้านเพียงอย่างเดียวเท่านั้น เริ่มต้นปี 2566 นี้ เพื่อนๆ คนไหนกำลังวางแผนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ Home Buyers มีข้อมูลมาฝากกันครับ!
ใครบ้างต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียม ?
สำหรับ "ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน" จะมีทั้งส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน โดยไม่มีกฎที่ระบุว่าใครต้องจ่ายค่าส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายตามความเหมาะสม ซึ่งบางครั้งผู้ขายก็อาจจัดโปรโมชั่นจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านให้ผู้ซื้อ เรื่องนี้จึงเป็นอีกประเด็นที่ต้องพูดคุยกับผู้ขายให้เข้าใจ
สำหรับกรณีที่ผู้ขายเป็นบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่แล้วพนักงานขายจะสรุปรายการค่าใช้จ่ายมาให้ผู้ซื้อได้เตรียมการ แต่หากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมข้อมูลเอง ซึ่งโดยทั่วไปจะแบ่งเป็นรายการดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ปกติแล้วเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีบางกรณีที่ผู้ขายเสนอโปรโมชันจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามแต่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงกัน
โดยตลอดปี 2566 นี้ คณะรัฐมนตรีมีมติขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% เพื่อลดภาระให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงื่อนไข คือ ราคาซื้อขายบ้านและคอนโดนั้นจะต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
ยกตัวอย่างกรณีซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากปกติคิด 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 1% จะจ่ายเพียง 30,000 บาทเท่านั้น
2. ค่าอากรแสตมป์
คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย โดยราคานั้นต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ซึ่งหากต่ำกว่า จะใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณแทน ปกติแล้วเป็นค่าใช้จ่ายของของฝ่ายผู้ขาย แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในทางกลับกัน ผู้ขายที่เสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย สำหรับกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
4. ค่าจดจำนอง
คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ที่ซื้อบ้านโดยการกู้ หากซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
เช่นกันกับค่าโอนกรรมสิทธิ์ ตลอดปี 2566 นี้ ค่าจดจำนองจะลดจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ยกตัวอย่างกรณีซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากปกติคิด 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาทเท่านั้น
5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)
สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะต้องจ่ายภาษีนี้เพราะถือเป็นรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย คิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและวิธีที่ได้มา อิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริงๆ
เพื่อไม่ให้เกิดการเสียผลประโยชน์หรือเอาเปรียบกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต้องตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย ทางที่ดีควรระบุลงในสัญญาเลยว่าใครจะจ่ายส่วนไหน เพื่อความราบรื่นในวันโอนกรรมสิทธิ์ รับทรัพย์ รับบ้านกันอย่างสบายใจทั้ง 2 ฝ่าย
การที่เราจะซื้อบ้านสักหลังนั้นเราจะต้องมีเงินสำรองนอกเหนือจากเงินที่ใช้ซื้อบ้านเพิ่มไปอีกด้วย นั่นก็คือเงินค่าโอนบ้าน และค่าจำนอง ซึ่งปกติจะอยู่ที่หลักหมื่นบาทต่อหลัง แต่ในตอนนี้ทางรัฐบาลได้ออกนโยบายปรับลดค่าโอนและค่าจำนองที่ดิน เพื่อช่วยให้เหลือให้ประชาชนที่ต้องการจะซื้อ-ขายบ้านทำได้ง่ายขึ้นในปี 2565
ในบทความนี้ Gooroohome จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจกับวิธีคำนวณ ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 และขั้นตอนการโอนบ้าน มือสอง ใครที่กำลังวางแผนจะขายบ้านอยู่ต้องไม่พลาดบทความนี้
เลือกอ่าน
1. ค่าโอนบ้าน คืออะไร
ค่าโอนบ้าน คือ เงินค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายบ้านจะต้องจ่ายแก่กรมที่ดินเพื่อเป็นการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง ซึ่งจะนับเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการขายบ้านมือสอง จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของคนใหม่ ภายหลังจากชำระค่าบ้านเสร็จเรียบร้อยแล้ว
ซึ่งค่าโอนบ้านไม่ได้มีกำหนดตายตัวว่าผู้ซื้อ หรือผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่าย อยู่ที่ตกลงว่าใครเป็นคนจ่าย แต่โดยทั่วไปค่าโอนบ้านมักจะเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่จะต้องจ่าย โดยการคำนวณรวมจากนายหน้าอสังหาฯ
นอกเหนือจากค่าโอนบ้านแล้ว แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ ไม่ว่าจะเป็น ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น ซึ่งการที่เราจะซื้อ-ขายบ้านเราจำเป็นต้องคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าธรรมเนียมทั้งหมด เพื่อที่จะได้ทราบว่าเราจะต้องจ่ายเงินจริงทั้งหมดเท่าไหร่
หากซื้อบ้านกับตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อย่าง Gooroohome เราก็มีบริการคำนวณค่าบ้านที่ต้องจ่ายบวกรวมกับค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้ทั้งหมด ประกอบกับเดินเรื่องโอนให้อย่างรวดเร็ว ซึ่งถ้าหากซื้อ-ขายกับบุคคลทั่วไปจะต้องดำเนินการเองทั้งหมด
2. ขั้นตอนการโอนบ้าน มือสอง
ต่อไปเราจะมาทำความเข้าใจกับขั้นตอนการโอนบ้าน มือสองกันก่อนว่ามีลำดับขั้นตอนอย่างไรบ้าง
2.1 เตรียมค่าใช้จ่าย
ลำดับแรกจะต้องคำนวณราคาบ้านบวกกับค่าธรรมเนียมทั้งหมดเพื่อที่เราจะเตรียมค่าใช้จ่ายได้พอดีกับเงินทั้งหมดที่ต้องจ่าย โดยในขั้นตอนนี้ส่วนใหญ่ทางนายหน้าจะเป็นคนคำนวณมาให้เราแล้ว
2.2 ตรวจรับมอบบ้าน
หลังจากเตรียมเงินเรียบร้อยแล้วทางนายหน้าจะนัดหมายรับมอบบ้าน ซึ่งเราสามารถมาตรวจด้วยตนเองหรือให้คนอื่นมาแทนก็ได้ หากแบบและโครงสร้างบ้านเป็นไปตามที่ตกลงไว้ และไม่มีการชำรุดทรุดโทรมใดๆ เราซึ่งเป็นผู้ซื้อก็สามารถรับมอบได้เลย แต่หากพบว่าบ้านมีปัญหา ต้องปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือซ่อมแซม ก็จะต้องมีการแก้ไขก่อนนัดหมายตรวจรับมอบบ้านในครั้งถัดไป
2.3 เตรียมเอกสาร
ก่อนจะไปถึงขั้นตอนที่จะจ่ายค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 จำเป็นต้องใช้เอกสารยืนยันตัวตนเหมือนกับการธุรกรรมทางราชการทั่วไป ได้แก่
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและคู่สมรส
- ทะเบียนบ้าน
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส
- สำเนาใบทะเบียนสมรส
- โฉนดที่ดิน
- หนังสือมอบอำนาจและเอกสารพื้นฐานของผู้รับมอบอำนาจ กรณีที่ไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง
2.4 โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อเตรียมเงินและเอกสารครบตามกำหนดแล้วให้นัดกับนายหน้าเพื่อเดินทางไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินใกล้บ้าน เมื่อเราจ่ายเงินทั้งหมดตามที่ตกลงไปแล้ว ผู้ขายจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในวันเดียว
หากขอสินเชื่อในการซื้อบ้านก็ให้แจ้งไปยังสินเชื่อให้มาจัดการเรื่องเงินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นผู้ซื้อจะนำบ้านไปจำนองต่อกับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้เงิน
2.5 ตรวจสอบเอกสารที่ดิน
หลังจากที่ดำเนินการทุกอย่างเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบเอกสารโฉนดที่ดินว่าตอนนี้กรรมสิทธิ์ตอนนี้เป็นของใคร และต้องตรวจสอบเอกสารอื่น ๆ ได้แก่ โฉนด ใบแสดงกรรมสิทธิ์ หนังสือสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน หนังสือสัญญาจำนอง และใบเสร็จค่าจดจำนอง ซึ่งจะมีเพิ่มมาในกรณีที่มีการขอสินเชื่อนั่นเอง
ต่อไปเราจะมาดูกันว่าค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 นี้มีเงินที่เราจะต้องจ่ายเท่าไหร่ ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลย
3. ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565
เดิมวิธีการ คํานวณค่าโอนบ้าน มือสอง คือเหมารวม 3% จากราคาบ้านบวกค่าโอนและค่าจำนอง หรือคิดเป็นล้านละ 30,000 บาท แต่ล่าสุดมีข่าวประกาศจากกระทรวงมหาดไทยออกประกาศลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% ทำให้ ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 คิดค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านเป็นล้านละ 100 บาท เท่านั้น
ผู้ที่จะใช้สิทธิ์นี้ได้ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย และต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินกรมที่ดิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยสามารถใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภท ได้แก่
- อาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ รวมถึงบ้านมือสอง
- ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์
- ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)
ซึ่งสิทธิ์ส่วนลด ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565นั้นจะเริ่มใช้ได้ตั้งแต่ 18 มกราคม – 31 ธันวาคม 2565 นี้เท่านั้นถึงจะได้สิทธิ์ลดราคา
4. วิธี คํานวณค่าโอนบ้าน มือสอง
ต่อไปเรามาดูวิธีคำนวณค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 กันต่อ โดยเราจะกำหนดให้ราคาบ้านของเราประเมินแล้วมีราคาประมาณ 3 ล้านบาท แล้วมาดูกันว่าจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเท่าไหร่
ส่วนลดค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 0.01% ด้วยการตั้งสูตรคำนวณดังนี้
- ราคาบ้าน x 0.001 = เงินที่ต้องจ่ายค่าโอน
ราคาบ้าน 3 ล้านบาท คำนวณได้ดังนี้
- 3,000,000 x 0.001 = 300 บาท ประหยัดไปได้ถึง 59,700 บาท
ในขณะเดียวกันก็มีส่วนลดให้กับค่าจำนองบ้านเหมือนกัน โดยลดจาก 1% ปรับลดเหลือ 0.001% ก็จะมีราคาเท่ากับค่าธรรมเนียมโอนบ้าน หากราคาบ้านของเรา 3 ล้านบาทก็จะต้องจ่ายค่าจำนอง 300 บาท รวมทั้งสิ้นเงินที่ต้องจ่ายสำหรับ ค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 คือครั้งละ 600 บาท ประหยัดเงินได้มากถึง 89,400 บาท ในปีนี้ ถือว่าถูก ๆ มากเลยทีเดียว ใครมีแผนจะซื้อ-ขายบ้านควรจัดการให้เสร็จในปีนี้จะช่วยประหยัดเงินค่าโอนได้มากกว่าปีอื่น ๆ
5. สรุป
นอกจากราคาบ้านที่เราต้องจ่ายแล้ว ค่าธรรมเนียมโอนบ้านก็เป็นหนึ่งในเงินที่เราต้องนับคำนวณเข้าไปด้วยเมื่อต้องซื้อบ้าน โดยในปี 2565 คนที่ทำการโอนและจำนองบ้านในวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ส่วนลดต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 0.01 % ทั้งค่าโอนและค่าจำนอง คิดเป็นเงินสูงสุดคือ 600 บาท ได้ถึง 31 ธันวาคมนี้
นอกจากนี้ทาง Gooroohome เราก็ได้สรุปราคาบ้านที่เราจะขายกับค่าโอนบ้าน มือ 2 ปี 2565 ที่จะต้องจ่าย โดยสรุปได้ดังนี้