การลงทุนในอะไรบางอย่างเดี๋ยวนี้ง่าย และไม่มีขั้นตอนยุ่งยากมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อน แน่นอนว่าการเล่นหุ้นเป็นหนึ่งในสิ่งที่หลายๆ คนให้ความสนใจกันมากที่สุด แต่การกระโดดลงมาในสังเวียนอสังหาฯ เองก็ไม่ได้น้อยไปกว่ากันเลยนะ
แต่ว่าก่อนที่มือใหม่ทั้งหลายจะกระโดดลงมาประชันศึกในตลาดอสังหาฯ ผมว่าสิ่งแรกที่หลายๆ คนมึนตึ้บไปเลยก็คือ "คำศัพท์" นี่แหละครับ
นั่งศึกษาหาข้อมูลอยู่ดีๆ ก็มีคำศัพท์ที่ไม่ค่อยเข้าใจโผล่มาเพียบเลย ถ้าเป็นมืออาชีพน่ะไม่มีปัญหา แต่เมื่อขึ้นชื่อว่าเป็นมือใหม่แล้ว ยังไงก่อนจะเข้ามาสู่ตลาดนี้เต็มตัวก็จำเป็นต้องศึกษาคำศัพท์อสังหาฯ ที่พบเจอในระหว่างทางของการลงทุนตุนเอาไว้ในคลังคำศัพท์ของตัวเองก่อนดีกว่า
การที่เรารู้คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ไว้ก่อนก็เป็นการเตรียมความพร้อม สร้างความเข้าใจ พร้อมเลือกวิธีลงทุนได้อย่างถูกต้อง พอถึงเวลาจริๆ เราก็จะได้วิเคราะห์ข้อมูลได้อย่างถูกต้องและเข้าใจความหมายได้มากกว่าเดิม ถือเป็นการลดความเสี่ยงที่สามารถเกิดขึ้นได้ทุกโอกาสด้วยนะ
วันนี้ผมเลยรวบรวมเอา 10 คำศัพท์ที่พบได้บ่อยในวงการอสังหาริมทรัพย์มาฝากมือใหม่ทุกท่านให้ได้ทำความเข้าใจกันคร่าวๆ เพื่อเตรียมตัว เตรียมความพร้อม ก่อนกระโจนเข้าสู่สังเวียนนี้อย่างเต็มตัวในอนาคตครับ
1. Presales
คำศัพท์แรกที่ต้องรู้ก็คือ Presales นี่แหละ คำๆ นี้หมายถึงราคาเปิดตัวหรือการซื้อในช่วงเปิดโครงการก่อนการสร้างครับ เป็นการตั้งราคาซื้อขายก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงข้อดีของมันคือนักลงทุนจะได้ราคาต่ำกว่าตลาด ถูกกว่าตอนโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย ของแถมเพียบ แถมยังสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนใครเพื่อน แต่ข้อดีมีเพียบแบบนี้มันก็ต้องแลกมากับความเสี่ยงนะ เพราะการซื้อโครงการในช่วง Presales มีข้อเสียคือเราจะยังไม่เห็นโครงการจริงๆ ไม่ได้สัมผัสบรรยากาศจริงด้วยว่าเป็นยังไงกันแน่ โอกาสวืดมันก็มีบ้างครับ
2. Resales
ต่อมาคือ Resales หรือก็คือ ราคาขายหลังจากที่โครงการนั้นๆ ได้สร้างเสร็จแล้ว (บางคนเรียกว่า "ขายดาวน์") ซึ่งราคาจะสูงกว่าช่วง Presales ครับเพราะความเสี่ยงน้อยกว่า ข้อดีของมันคือเราจะได้เห็นสภาพจริง วิวจริง วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง เรียกว่าเห็นของจริงก่อนตัดสินใจซื้อนั่นแหละ แต่ก็ราคาจะสูงกว่า Presales ล่ะครับ
3. VIP Day
เป็นคำที่เห็นได้ทั่วไปบนแบนเนอร์โฆษณาโครงการครับ ซึ่งก็น่าจะพอเดาได้ว่ามันหมายถึงอะไร VIP Day สำหรับวงการนี้คือ วันพิเศษที่ทางโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของทางบริษัท ใครที่เคยซื้อโครงการของดีเวลลอปเปอร์เจ้านี้มาแล้วก็จะได้รับสิทธิพิเศษมากมายเหนือลูกค้าปกติท่านอื่น ทั้งในเรื่องของราคา ส่วนลด ของแถม รวมไปถึงการเลือกตำแหน่งห้องที่ถูกใจก่อนใครด้วย แหม ก็เป็น VIP นี่นา
4. Capital Gain
คำนี้สำคัญมากสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ครับ เพราะมันหมายความถึงอัตราค่าเฉลี่ยกำไรจากการขายอสังหาฯ ถือได้ว่าเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เลยล่ะ เป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อครับ คุ้มไม่คุ้มก็ดูกันได้ตรงนี้แหละ คำนวณง่ายๆ ตามนี้
(กำไร ÷ ต้นทุนที่ซื้อมา) x 100 = % Capital Gain
5. Rental Yield Rate
คำศัพท์อสังหาอีกคำหนึ่งที่นักลงทุนมือใหม่ทุกคนจำเป็นต้องทำความเข้าใจให้ดี ถ้าเป็นไปได้ศึกษาอย่างถ่องแท้ให้รู้ซึ้งไปเลยจะเยี่ยมมาก เพราะ Rental Yield Rate หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า Yield นั้น มันก็คือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านตลอดทั้งปีนั่นเองครับ เราที่เป็นนักลงทุนสามารถคะเนเอาจากสูตรคำนวณได้ตามนี้
(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน ÷ ราคาที่ซื้อมา x 100 = % Rental Yield Rate
ปกติแล้ว Rental Yield Rate สำหรับคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ หรือคอนโดตามแนวรถไฟฟ้านั้นจะให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5 – 7% หากคิดออกมาแล้วอยู่ในระดับนี้ก็ถือว่าโครงการนั้นๆ ควรค่าแก่การลงทุนครับ
6. Occupancy Rate
คำๆ นี้หมายถึง อัตราการเข้าอยู่อาศัยของโครงการนั้นๆ ครับ อันนี้สามารถวัดคุณภาพของตัวโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย ดูง่ายๆ เลยก็คือโครงการไหนมีคนเข้าอยู่อาศัยเยอะ ก็แปลว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง เช่น โครงการ XYZ ที่พระราม 9 มีคนเข้าอยู่อาศัยมากถึง 80% แสดงว่าโครงการนั้นเป็นที่นิยม ซึ่งข้อมูลตรงนี้เหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield สามารถดูควบคู่ไปด้วยกันได้เพราะจะทำให้ขายหรือปล่อยเช่าได้ไม่ยาก กำไรเหนาะๆ ครับ
7. Property Fund
สำหรับคำนี้มือใหม่หลายคนอาจไม่คุ้นเคยเท่าไหร่ แต่เป็นคำที่รู้จักกันดีในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุนครับ ซึ่งเจ้า Property Fund นั้นเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ และกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ หักต้นทุนการบริหารที่ต้องเสียไปแล้ว ที่เหลือก็จะนำไปแบ่งให้กับบรรดาผู้ถือหน่วยลงทุน หรือก็คือกานจ่ายเงินปันผลนั่นเอง แต่กองทุนนี้ให้ผลตอบแทนระยะยาวอย่างต่อเนื่องนะครับ อาจไม่เหมาะกับการเก็งกำไรสักเท่าไหร่ ที่สำคัญคือลงทุนได้เฉพาะอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น
8. REIT (Real Estate Investment Trust)
ใครอยากจะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ เต็มตัวต้องจดคำนี้ไว้เลย โดยมากคนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ จัดตั้งและบริหารงานโดย บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ ที่สำคัญคือต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. คล้ายคลึงกับ Property Fund แต่ว่า REIT นั้นจะมีเกณฑ์การลงทุน การจัดการ และกำกับดูแลอสังหาฯ ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลมากกว่า สามารถลงทุนได้ทั้งอสังหาฯ ของไทยและต่างชาติ มี REIT manager คอยดำเนินการแทน มี Trustee เป็นผู้กำกับดูแลการเก็บรักษาทรัพย์สิน ดังนั้นนักลงทุนจึงสบายใจ โปร่งใสไร้กังวลครับ
9. Freehold
ก่อนทำการจองอสังหาฯ เพื่อการลงทุน อีกเรื่องที่สำคัญคือการต้องดูว่าโครงการที่เราเล็งไว้นั้นเป็นโครงการ Freehold หรือ Leasehold กันแน่
Freehold หมายถึงอสังหาฯ ที่ผู้ถือครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ เป็นคอนโดที่เจ้าของโครงการสร้างบนที่ดินของตัวเอง มีกรรมสิทธิ์แบบ 100% เราผู้เป็นเจ้าของ สามารถนำอสังหาฯ มาหาผลประโยชน์โดยการเช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการขายขาดนั่นเอง
10. Leasehold
ในขณะที่ Leasehold นั้นจะหมายถึงการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือก็คือ "เซ้งเพื่อลงทุน" เป็นการจ่ายเงินก้อนเพื่อเเลกกับสิทธิในการเช่าอสังหาฯ ระยะยาวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งก็คือไม่เกิน 30 ปี จากนั้นก็นำมาหาประโยชน์โดยการให้เช่าช่วงต่อครับ
แตกต่างจาก Freehold คือ เมื่อเราซื้อห้องชุดเราจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในการถือครอง แต่จะได้สิทธิ์การอาศัยเป็นระยะเวลา 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า มูลค่าทรัพย์สินมีค่าเท่ากับศูนย์เพราะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดิน ซึ่งปกติแล้วการลงทุนเเบบนี้จะเป็นการลงทุนในอสังหาฯ ที่ทำเลดีมากๆ เจ้าของไม่ยอมขาย อย่างอสังหาฯ ของราชการหรือสำนักงานทรัพย์สิน อะไรเทือกนี้
เอาเข้าจริงแล้วการทำความเข้าใจคำศัพท์ทั้ง 10 คำนั้นก็ไม่ยากเลยใช่มั้ยล่ะ เบื้องต้นถ้าเราเข้าใจถึงความหมายของคำศัพท์พวกนี้ได้แล้ว มันจะช่วยให้เราสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบ มีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงปัญหาขาดทุนบางส่วนไปได้ แถมทำให้เราต่อยอดการลงทุนไปได้ไกลกว่าเดิมด้วยนะ