Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล
“เวลาเปลี่ยนใจ คนเปลี่ยน” หนึ่งในวรรคทองของเพลง ก็เคยสัญญา-ของอัสนี วสันต์ โชติกุล ดังขึ้นมาในหัวผม ตอนเขียนบทความชิ้นนี้ ปัจจัยที่ลูกค้าใช้ในการพิจารณาเลือกโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลาก็เปลี่ยนแปลงไป ทั้งด้วยพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า ค่านิยมของคนแต่ละรุ่นที่แตกต่าง และด้วยการแข่งขันเสนอจุดขายที่แตกต่างจากคู่แข่ง ก็นำมาสู่มาตรฐานความต้องการใหม่สำหรับลูกค้า
ช่วงนี้ผมมีโอกาสไปสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบย่านชานเมืองหลายโครงการ พูดคุยกับพนักงานขาย สืบค้นจากเอกสารออนไลน์และคลิปรีวิวโครงการหลายแห่ง รวมถึงมีโอกาสอ่านงานวิจัย “เจาะผลสำรวจการซื้อที่อยู่อาศัยปี 2022 แบบไหนตรงใจผู้บริโภค” ที่จัดทำโดยศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ ที่ทำการสำรวจในช่วงเดือน มี.ค. 2565 ซึ่งมีหลายประเด็นสอดคล้องกับสิ่งที่ผมพบในการสำรวจภาคสนาม เราลองมาดูกันครับว่า ปัจจัยที่ลูกค้าใช้ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2022 นี้ เป็นอย่างไร
- ปัจจัยด้านทำเล ในช่วง 2 ปีที่อยู่ในสถานการณ์โควิดนำมาสู่การทำงาน/เรียนจากที่บ้าน มีผลให้การตัดสินใจด้านทำเลของลูกค้าเปลี่ยนไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วงก่อนโควิดตลาดคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นตลาดหลักที่ได้รับความสนใจ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ราคายังพอเข้าถึงได้ของคนชั้นกลางทั่วไป แต่ในช่วงโควิดความนิยมของที่อยู่อาศัยแนวราบเติบโตขึ้นอย่างชัดเจน แน่นอนว่าทำเลที่พอจะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ก็จะออกมาเป็นบริเวณรอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีผลทำให้ทำเลยอดนิยมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากใจกลางกรุงเทพฯ (CBD) ออกมาเป็นบริเวณรอบนอก ในปี 2022 เท่าที่ดูการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำก็ยังคงอยู่ในทิศทางของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบรอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก ด้วยภาวะเศรษฐกิจปี 2022 ที่อยู่ในภาวะข้าวของแพง ค่าแรงเท่าเดิม แต่ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองไม่มีทีท่าว่าจะปรับตัวลดลง การกลับมาเติบโตของ ทำเลใจกลางเมืองคงเป็นเรื่องยาก แต่สำหรับปีหน้าถ้าการเดินทางเป็นไปแบบปกติ และมีความต้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติเข้ามา ก็อาจทำให้ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
- ระบบความปลอดภัยในโครงการและในที่พักอาศัย จากงานวิจัยของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ สรุปว่าระบบความปลอดภัยเป็นปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสำคัญมากที่สุด โดยองค์ประกอบของปัจจัยด้านความปลอดภัยประกอบด้วยระบบเตือนภัย ระบบควบคุมอุปกรณ์ไฟฟ้าและการจัดการพลังงาน ระบบความปลอดภัย ระบบแสงไฟอัตโนมัติ เครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะ ระบบปรับอากาศอัตโนมัติ และระบบสั่งการด้วยเสียง (ในงานวิจัยนี้ไม่มีปัจจัยด้านทำเลนะครับ ผมยังเชื่อว่าทำเลยังเป็นปัจจัยอันดับแรกในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์) จากการสังเกตของผมในการสำรวจโครงการ พบว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่มีการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ ด้านความปลอดภัยและระบบอุปกรณ์อัจฉริยะ (Smart Home) เข้ามาติดตั้งในโครงการมากขึ้น
สำหรับโครงการแนวราบ ประตูทางเข้าโครงการที่โครงการเดิมส่วนใหญ่จะเป็นระบบไม้กระดกในการกั้นรถ มีเฉพาะโครงการหรูระดับสูงเท่านั้นที่จะทำประตู ทางเข้าโครงการแบบเต็มบาน แต่ปัจจุบันโครงการยุคใหม่แม้แต่โครงการทาวน์เฮาส์ก็ยังทำประตูเลื่อนแบบเต็มบานกันมากขึ้น ผมเข้าใจว่าน่าจะช่วยแก้ปัญหารถมอเตอร์ไซค์ที่เข้ามาส่งของชนไม้กระดก หรือพยายามวิ่งอ้อม รวมถึงช่วยแก้ปัญหาสุนัขจรจัดเข้าออกโครงการด้วย
ภายในบ้านเองก็มีการติดตั้งระบบสัญญาณเตือนภัยที่มีเทคโนโลยีดีขึ้น และ เชื่อมโยงกับระบบบ้านอัจฉริยะที่มีเซนเซอร์ในการเปิดปิดไฟ หรือสั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้านผ่านแอปพลิเคชันในโทรศัพท์ ระบบการสื่อสารระหว่างนิติบุคคล รปภ. กับลูกบ้านก็ทำผ่านแอปพลิเคชัน เช่น การแจ้งทะเบียนรถ แขกที่จะเข้ามาพบ การใช้ระบบประทับตราผ่านแอปยืนยันการเข้าออกของแขก
ผมเห็นว่าด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัยขึ้น ราคาถูกลง ทั้งในด้านซอฟต์แวร์และอุปกรณ์ อีกทั้งพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่ใช้โทรศัพท์มือถือเป็นศูนย์กลางในการควบคุมและบริหารจัดการกิจกรรมในชีวิต ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ มีการนำระบบดังกล่าวมาใช้งานกว้างขวางขึ้น และใช้เป็นจุดขายสำคัญของโครงการ
- การปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้มีความยืดหยุ่นต่อการใช้งาน วิถีชีวิตของคนยุคนี้มีความแตกต่างหลากหลาย ทั้งจากช่วงอายุ อาชีพ วงจรชีวิตครอบครัว เดิมบ้านเดี่ยวชานเมืองตอบสนองการพักผ่อนในช่วงเย็นและในวันหยุด โดยในช่วงวันทำงานในหมู่บ้านจัดสรรจะเงียบเหงา เพราะสมาชิกส่วนใหญ่เดินทางเข้าเมืองไปทำงาน แต่ด้วยพฤติกรรมทำงานจากที่บ้าน และด้วยอาชีพของคนรุ่นใหม่ที่สามารถทำงานสร้างสรรค์แล้วหารายได้จากที่บ้านได้ เช่น การเป็นยูทูบเบอร์ พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ หรืองาน Outsource ทำให้การใช้ประโยชน์จากตัวบ้านมีความหลากหลายมากขึ้น ยูทูบเบอร์หลายท่านสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคง และเป็นลูกค้าสำคัญของหมู่บ้านจัดสรร โดยลูกค้ากลุ่มนี้ลงทุนในการตกแต่งบ้านเพื่อใช้เป็นสตูดิโอขนาดเล็ก กลุ่มผู้สูงอายุยุคใหม่ก็เป็นกลุ่มที่เข้าถึงเทคโนโลยีได้ดีขึ้น และมีมิติของกิจกรรมในบ้านที่หลากหลายมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ผมคิดว่าขนาดของพื้นที่มีความสัมพันธ์โดยตรงต่อความยืดหยุ่นในการใช้งาน บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดที่มีพื้นที่ใช้สอยมากจะทำให้มีความยืดหยุ่นในการใช้งานได้ดีกว่าทาวน์เฮาส์หรืออาคารชุด ที่มีขนาดพื้นที่จำกัด แต่การเลือกใช้วัสดุก็มีผล ต่อความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนในการใช้งานเช่นกัน เช่น การใช้ผนังพรีคาสท์ มีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนได้น้อยกว่าการก่อสร้างด้วยระบบเสาคาน ก่ออิฐ
- การออกแบบเพื่อรองรับข้อจำกัดของคนทุกประเภททุกวัย (Universal Design) เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เป็นกระแสความนิยมในการพิจารณาเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแนวโน้มทั่วโลก การออกแบบเพื่อรองรับการใช้งานของผู้สูงอายุที่อาจต้องใช้รถเข็น การออกแบบภายในบ้าน ที่เป็นระดับพื้น ระนาบเดียวกัน เพื่อลดการสะดุด รวมถึงการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับกิจกรรมที่หลากหลายของผู้สูงอายุ เป็นหนึ่งในจุดขายของโครงการ ที่อยู่อาศัยแนวราบ
- พื้นที่สีเขียวและพื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้ง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการออกกำลังกาย เนื่องจากพฤติกรรมของลูกค้ายุคใหม่มีกลุ่มที่มีกิจกรรมออกกำลังกายกลางแจ้งโดยเฉพาะการวิ่ง เดิน มากขึ้น ทั้งนี้กลุ่มคนวัยทำงานและผู้สูงอายุ พื้นที่สีเขียวในโครงการและการออกแบบถนนส่วนกลางให้มีความปลอดภัย ร่มรื่น อุปกรณ์ Fitness และสระว่ายน้ำที่ใช้งานเพื่อการออกกำลังกายได้จริงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีความสำคัญมากขึ้น ผมเองก็เป็นสายออกกำลังกายครับ ตอนเลือกซื้อบ้าน หลายโครงการสระว่ายน้ำยาวไม่ถึง 20 เมตร ถ้าว่ายออกกำลังกายจริงจัง ถือว่าสั้นเกินไป สระยาว 20-25 เมตร ดูจะเป็นระยะที่ผมคิดว่ากำลังว่าย โครงการที่มีจำนวนหน่วยน้อยเกินไปตัวพื้นที่ถนนส่วนกลางของหมู่บ้านก็มักจะเล็กเกินไป ทำให้การวิ่งออกกำลังกายในหมู่บ้านทำได้ไม่ดี
- ระบบไฟฟ้าหรืออุปกรณ์ที่รองรับการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า แนวโน้มรถยนต์ไฟฟ้าดูน่าจะเป็นอนาคตที่ใกล้เข้ามามากขึ้นทุกที ยิ่งวิกฤตราคาน้ำมันแพง และการลดการปล่อยคาร์บอนที่เป็นกระแสโลก ทำให้หลายประเทศกำหนดนโยบายสนับสนุนรถยนต์ไฟฟ้า รวมถึงในประเทศไทยด้วย ในการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าต้องใช้พลังไฟค่อนข้างสูง การออกแบบระบบไฟฟ้าในตัวบ้านที่ใช้ไฟสามเฟสและการแยกวงจรไฟฟ้าสำหรับการชาร์จออกจาก เครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นในบ้าน หรืออธิบายง่าย ๆ ว่า โครงการออกแบบระบบไฟฟ้าในที่พักอาศัยเพื่อรองรับการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าได้เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
- ระบบบริการเสริมสำหรับการใช้ชีวิต เช่น ระบบการเรียกรถฉุกเฉิน และการให้คำปรึกษาทางการแพทย์ บริการซ่อมแซมไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ บริการสั่งอาหาร บริการทำความสะอาด ระบบบริการเสริมดังกล่าวสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีการพัฒนาแอปพลิเคชันที่เชื่อมต่อกับพันธมิตรทางธุรกิจ เช่น 7-Eleven บริษัทรับทำความสะอาดและซ่อมแซม ผู้ประกอบการบางรายยังมีพันธมิตรที่เป็นโรงพยาบาลเพื่อให้บริการให้คำปรึกษาทางการแพทย์เบื้องต้น โดยมีการเก็บค่าใช้จ่าย
จะเห็นได้ว่าพฤติกรรมในการใช้ชีวิตของลูกค้าในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบโดยเฉพาะในย่านชานเมืองที่มีการเติบโตเป็นอย่างมากในช่วง 3 ปีนี้จากการเปลี่ยนวิถีชีวิตในช่วงโควิด แน่นอนว่าเทคโนโลยีเป็นอีกหนึ่งตัวเร่งที่ทำให้การใช้ชีวิตของผู้คนเปลี่ยนแปลงไป ลูกค้าใช้เวลาประมาณ 1 ใน 3 หรืออาจถึง 2 ใน 3 ของชีวิตในบ้าน การออกแบบคุณลักษณะของบ้านเพื่อตอบสนองวิถีชีวิตของลูกค้ายุคใหม่ จึงมีความจำเป็นและกลายมาเป็นจุดขายสำคัญในการจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการควรทบทวนว่าวันนี้เราเข้าใจความเปลี่ยนแปลงของการใช้ชีวิตของลูกค้ายุคใหม่ และนำมาปรับเปลี่ยนองค์ประกอบของบ้าน และพื้นที่ส่วนกลางในโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าได้ดีเพียงพอแล้วหรือยัง
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website:
Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline