การรับมรดกที่ดิน เสียชีวิต

เมื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้มีชื่อในเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน ( เช่น โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ หรือ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข.) ตายลงไป ที่ดินแปลงนั้นก็จะเป็นมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทของผู้ตาย โดยสิทธิตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรมที่เจ้ามรดกทำไว้ ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมายหรือทายาทโดยธรรมมี ๖ ลำดับ แต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลัง ดังต่อไปนี้

1.        ผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ)

2.        บิดา มารดา

3.        พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน

4.        พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน

5.        ปู่ ย่า ตา ยาย

6.        ลุง ป้า น้า อา

คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ถือเป็นทายาทโดยธรรม มีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมทั้ง ๖ ลำดับ

โดยผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินจะต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินนั้นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงาน ที่ดินจังหวัดสาขา ในกรณีมีเอกสารเป็นโฉนดที่ดิน น.ส. ๓ ข. และสำนักงานที่ดินอำเภอ ในกรณีมีเอกสารเป็น น.ส.๓, น.ส.๓ ก. ถ้าท้องที่ใดที่ได้มีประกาศกระทรวงมหาดไทยยกเลิกอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอเกี่ยวกับการปฏิบัติการตามกฎหมายที่ดินแล้ว ไม่ว่าที่ดินจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.๓ หรือ น.ส. ๓ ก., น.ส.๓ ข.จะต้องไปขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่

หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับมรดก คือ

1.        โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์

2.        บัตรประจำตัว

3.        ทะเบียนบ้าน

4.        หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น มรณบัตร

5.        พินัยกรรม (ถ้ามี)

6.        ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย

7.        ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร

8.        กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม

9.        ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง

10.     ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ

ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ

1.        คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก

2.        หลักฐานการตายของเจ้ามรดก

3.        ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก

4.        โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

1.        ค่าคำขอ แปลงละ ๕ บาท

2.        ค่าประกาศมรดก แปลงละ ๑๐ บาท

3.        ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ ๕๐ บาท

4.        ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ ๒ ตามราคาประเมินทุนทรัพย์

5.        ในกรณีโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ ๐.๕

หลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการขอรับมรดกที่ดิน

1.     หลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการ รวมทั้งเอกสารที่ใช้ในการจดทะเบียน การรับมรดกที่ดิน กล่าว เป็นทางการคือ การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก มีบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการไว้ รวม ๒ วิธี (สองมาตรา) คือ

1.1.  การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการจดทะเบียนโดยผู้ได้รับมรดกเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรง ในการขอจดทะเบียนผู้ขอจะต้องนำหลักฐานหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน กรณีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นจากผู้ยึดถือไว้ได้ แต่เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือเรียกให้ผู้ยึดถือส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วผู้นั้นไม่ยอมส่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะออกใบแทนให้แก่ผู้ขอได้ เรื่องนี้อาจเป็นเรื่องขัดคำสั่งเจ้าพนักงาน ผู้ขัดคำสั่งอาจมีความผิดทางอาญาเท่านั้น กรณีนี้ควรเป็นเรื่องที่ผู้ขอจะต้องไปดำเนินการทางศาลให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำพิพากษาให้ผู้ยึดถือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินส่งมอบแก่พนักงานเจ้าหน้าที่หรือสั่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนให้ นอกจากผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปขอจดทะเบียนแล้ว ผู้ขอจะต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าเจ้ามรดกถึงแก่กรรม และหลักฐานที่แสดงว่าผู้ขอเป็นทายาทที่มีสิทธิรับมรดกไปแสดงด้วย หลักฐานดังกล่าว เช่น มรณบัตร พินัยกรรม (ถ้ามี) ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัว สูติบัตร เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาทมีสิทธิรับมรดกตามที่ขอแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการประกาศมรดกมีกำหนด ๓๐ วัน หากไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการจดทะเบียนให้ได้ นอกจากนั้นในกรณีที่เป็นมรดกไม่มีพินัยกรรมและเจ้ามรดกมีทายาทซึ่งมีสิทธิรับมรดกหลายคน หากทายาทบางคนจะขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ก็จะต้องนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอม หรือนำหลักฐานแสดงว่าไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะจดทะเบียนให้ตามที่ขอ แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานแสดงการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้น ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้และต้องยกเลิกคำขอไป หากผู้ขอจะขอให้จดทะเบียนโอนมรดกให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วนให้ไปเท่าที่ผู้ขอมีสิทธิ อยู่เท่านั้น

1.2.  การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นกรณีที่ทรัพย์มรดกที่จะขอจดทะเบียนโอนมีผู้จัดการมรดก (ซึ่งอาจเป็นผู้จัดการมรดกที่เจ้ามรดกทำพินัยกรรมแต่งตั้งไว้ หรือ ผู้จัดการมรดกที่บรรดาทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียได้ร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งแต่งตั้ง) และผู้จัดการมรดกจะขอโอนมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งจะต้องมีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกก่อน ตามกฎหมายกำหนดให้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกได้เฉพาะทรัพย์ที่เป็นที่ดิน และเป็นที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วเท่านั้น

การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบ่งเป็น ๒ กรณี คือ

(๑) การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรมและหลักฐานอื่น ๆ เช่น หลักฐานการตายของเจ้ามรดกไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สอบสวน ตรวจสอบหลักฐาน และเชื่อว่าผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกก็จะดำเนินการประกาศมีกำหนด ๓๐ วัน เมื่อครบกำหนด ๓๐ วันแล้ว ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก็จดทะเบียนต่อไปได้

(๒) การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน พร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลที่แต่งตั้งผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกไปแสดงต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้อง ก็จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกให้โดยไม่ต้องทำการประกาศ

การจดทะเบียนผู้จัดการมรดกทั้งสองกรณี ถ้าผู้ขอจดทะเบียนไม่สามารถนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจากผู้ยึดถือ เมื่อได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว หากผู้จัดการมรดกจะขอจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาท พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนให้ได้โดยไม่ต้องทำการประกาศมรดกเหมือนกับการที่ทายาทขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรงตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

2.     สถานที่ติดต่อขอจดทะเบียน ผู้ที่มีความประสงค์ขอจดทะเบียนโอนมรดก และ/หรือ ลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนได้ ที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ไม่ต้องมีการประกาศหรือรังวัด เช่นการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล หากผู้ขอไม่สะดวกในการเดินทางไปยื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ สามารถไปยื่นคำขอจดทะเบียนได้ที่งานจดทะเบียนที่ดินกลาง ซึ่งตั้งอยู่ภายในบริเวณกรมที่ดิน หรือที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา แห่งใดแห่งหนึ่งได้

3.        ระยะเวลาการจดทะเบียน

1.1.  กรณียื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และเป็นการจดทะเบียน ประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ เช่น การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล เมื่อผู้ขอยื่นคำขอและ แสดงหลักฐานต่างๆ ครบถ้วน หากไม่มีข้อขัดข้องใดๆ แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันนั้น

1.2.  กรณียื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และเป็นการจดทะเบียนประเภทที่ต้องมีการประกาศ ๓๐ วัน เช่น ทายาทขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรงตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม เป็นต้น เมื่อประกาศครบกำหนดไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำหนังสือแจ้งผู้ขอให้ไปทำการจดทะเบียนภายใน ๒ วัน เมื่อผู้ขอไปติดต่อแล้วพนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันนั้น

1.3.  กรณียื่นคำขอจดทะเบียนต่างสำนักงานที่ดินท้องที่ เมื่อเจ้าหน้าที่รับคำขอแล้วจะส่งเรื่องให้สำนักงานที่ดินท้องที่ที่รับจด ทะเบียนดำเนินการตรวจสอบและจดทะเบียนตามอำนาจหน้าที่ ถ้าไม่มีเหตุขัดข้อง พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียน พร้อมกับส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และเอกสารที่เกี่ยวข้องคืน สำนักงานที่ดินที่รับคำขออย่างช้าไม่เกิน ๕ วันทำการนับแต่วันที่ได้รับเรื่อง และสำนักงานที่ดินที่รับคำขอจะทำหนังสือแจ้งผู้ขอให้ไปรับหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดินคืนภายใน ๒ วัน

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง ซึ่งเป็นของมารดา และมารดาได้เสียชีวิตลงโดยที่ไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ และมีทายาททั้งหมด 3 คน ในกรณีนี้จะทำเรื่องขอรับมรดกได้อย่างไร จะต้องติดต่อกับหน่วยงานใดบ้าง

ตอบ ตามที่คุณละเมียดถามมาเป็นกรณีที่คุณแม่ของคุณละเมียดถึงแก่กรรมโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมยกทรัพย์มรดกให้แก้ผู้ใดทรัพย์มรดกของคุณแม่จึงตกได้แก่ทายาทโดยชอบธรรมตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1629 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับการดำเนินการขอรับมรดกที่ดินของคุณแม่คุณละเมียดสามารถดำเนินการได้ 2 วิธี คือ

วิธีที่ 1. กรณีมรดกของคุณแม่ไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทผู้ขอรับมรดกจะต้องนำหลักฐานหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน พร้อมหลักฐานในการได้รับมรดกไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เช่น มรณบัตร ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน สูติบัตร เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้ว เชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาทมีสิทธิรับมรดกตามที่ขอแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะทำการประกาศมีกำหนดสามสิบวัน หากไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการจดทะเบียนให้ได้ นอกจากนั้นในกรณีที่เป็นมรดกไม่มีพินัยกรรมและเจ้ามรดกมีทายาทซึ่งมีสิทธิรับมรดกหลายคน หากทายาทบางคนจะมาขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ก็จะต้องนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือนำหลักฐานแสดงว่าไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะจดทะเบียนให้ตามที่ขอ แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศไว้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้และต้องยกเลิกคำขอไป หากผู้ขอจะขอให้จดทะเบียนโอนมรดกให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วนให้ไปเท่าที่ผู้ขอมีสิทธิอยู่เท่านั้น

วิธีที่ 2. กรณีมรดกของคุณแม่มีผู้จัดการมรดก ตามที่คุณละเมียดฯ แจ้งมาว่า คุณแม่มิได้ทำพินัยกรรมไว้ ดังนั้นมรดกของคุณแม่จะมีผู้จัดการมรดกได้ก็โดยบรรดาทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งแต่งตั้ง หากคุณละเมียดฯ หรือทายาท ได้ร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งแต่งตั้งผู้จัดการมรดกของคุณแม่แล้ว ผู้จัดการมรดกก็สามารถขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลได้ โดยผู้จัดการมรดกจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือคำพิพากษาหรือหรือคำสั่งศาลที่แต่งตั้งผู้จัดการมรดกไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่า ถูกต้องก็จะจดทะเบียนให้โดยไม่ต้องทำการประกาศ และเมื่อได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกของคุณแม่ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว หากผู้จัดการมรดกจะขอจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาทต่อไป พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนให้ได้โดยไม่ต้องทำการประกาศซึ่งไม่เหมือนกับกรณีที่ทายาทขอจดทะเบียนโอนมรดกเองตามวิธีที่ 1.

ถาม ดิฉันได้สละสัญชาติไทยแล้ว ดิฉันสามารถรับโอนบ้านและที่ดินซึ่งเป็นมรดกจากมารดาที่เป็นคนไทยได้หรือไม่?

ตอบ บุคคลสัญชาติไทยต่อมาได้สละสัญชาติไทยแล้ว ถือเสมือนว่าเป็นคนต่างด้าวสามารถขอรับมรดกบ้านและที่ดินของมารดา (เจ้ามรดก) ได้ในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามมาตรา 1629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยที่ดินที่ขอรับมรดกต้องไม่เกินจำนวนเนื้อที่ที่คนต่างด้าวจะพึ่งมีได้ตามมาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยครอบครัวและไม่เกิน 1 ไร่เป็นต้น สำหรับที่ดินที่เกินกำหนดดังกล่าวต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่เกินไปพร้อมกัน โดยการขอรับมรดก และการจำหน่ายที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อน

ถาม ถ้าหญิงไทยที่สมรสถูกต้องตามกฎหมายกับชาวต่างชาติ ได้ทำการซื้อบ้านไว้ เป็นชื่อของฝ่ายหญิง หลังการสมรส แต่ฝ่ายหญิงเสียชีวิต ฝ่ายชายจะมีสิทธิในการเป็นเจ้าบ้านต่อหรือไม่ ? ถ้าไม่ใครจะเป็นผู้รับคนต่อไป

ตอบ คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวได้ซื้อบ้าน ต่อมาคนไทยได้เสียชีวิตบ้านย่อมตกแก่ทายาทโดยธรรมในแต่ละลำดับดังนี้ 1.ผู้สืบสันดาน (คู่สมรสมีสิทธิรับส่วนแบ่งเท่าทายาทชั้นบุตร) 2.บิดามารดา 3.พี่น้องร่วมบิดามารดา 4.พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดา 5.ปู่ ย่า ตา ยาย 6.ลุง ป้า น้า อา ถ้าเจ้ามรดกทำพินัยกรรมไว้ที่ดินย่อมตกแก่ผู้รับพินัยกรรม