กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองต่างกันอย่างไร ? โดย นายชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม (กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย/ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน)
กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครอง คําสองคํานี้ก็เหมือนจะคล้ายกันนะครับ แต่จริงๆ แล้วมีส่วนเหมือนและแตกต่างกัน ตรงที่เหมือนกันคือ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองผู้เป็นเจ้าของ (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์) มีสิทธิใช้สอย จําหน่าย จ่ายโอน ให้ได้มาซึ่งดอกผล และ ติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิ์ได้ ก่อนอื่นคงต้องมาทําความรู้จักกับสองคํานี้ก่อนครับ!
“กรรมสิทธิ์” เป็นการแสดงความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติรับรองสิทธิไว้ ถ้าเป็น “ที่ดิน” อาจบอกได้ว่า ผู้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นนั่นเอง ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ เอกสารที่ทางราชการออกให้ เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง เป็นต้น
ซึ่งอาจถูกแย่งการครอบครองได้หากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของและครอบครองเกินกว่า 10 ปี ผู้แย่งสามารถร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาลได้ หรือหากทอดทิ้ง ไม่ทําประโยชน์ และไม่มีใครเข้าแย่งการครอบครองแล้ว รัฐอาจจะเอาคืนมาเป็นของรัฐได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
“สิทธิครอบครอง” เป็นสิทธิครอบครองการทําประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยทางราชการจะออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน หรือเป็นการรับรองการทําประโยชน์ เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เป็นต้น
ฉะนั้น ตราบใดที่ที่ดินของท่านยังไม่มีโฉนดที่ดิน ท่านก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ส่วนจะมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง อีกทั้งที่ดินมือเปล่า (ซึ่งเป็นที่ดินยังไม่มีการออกเอกสารราชการรับรองสิทธิใดๆ )
แม้แต่ที่ดินที่เป็นหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) ก็ตาม อาจเสียสิทธิในที่ดินได้ หากปล่อยให้บุคคลอื่นแย่งการครอบครองในที่ดินเกินกว่า 1 ปี หรือถูกรัฐเอาคืนหากทอดทิ้งไม่ทําประโยชน์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
สิทธิครอบครองนั้นไม่มีสิทธิดีกว่ากรรมสิทธิ์นะครับ ดังนั้น ที่ดินทุกผืนควรเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น เพราะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายดีกว่าสิทธิครอบครอง ดังนั้น ถ้าท่านที่มีเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ สามารถนําไปเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ที่ สํานักงานที่ดินจังหวัด/ สาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
สําหรับท่านที่ครอบครองและทําประโยชน์อยู่โดยไม่มีหลักฐาน หากท่านสามารถแสดงหลักฐานการใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกําหนด ก็สามารถขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้นะครับ
ที่ดินในประเทศไทย มีกี่ประเภท มาดูไปพร้อม ๆ กันกับที่ดินประเภทต่าง ๆ ทั้งที่ดินของรัฐและที่ดินทั่วไป ที่ดินประเภทไหนซื้อ-ขายได้บ้าง ที่ดินแต่ละประเภทมีกรรมสิทธิ์ อะไรบ้าง มาทำความเข้าใจไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ จะได้ไม่มีปัญหาตามมาทีหลัง
เมื่อพูดถึง “ที่ดิน” ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่ใคร ๆ ก็หมายจะมีไว้ในครอบครองสักผืน เพื่อไว้ใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต แต่ประชาชนคนทั่วไปอย่างเรา ๆ หลายคนก็อาจจะยังมีข้อสงสัยว่า ที่ดินในประเทศไทย มีกี่ประเภท ตัวย่อที่ดิน หมายความว่าอย่างไร แล้วที่ดินแบบไหนที่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ถูกต้องตามกฎหมายได้ และเรามีกรรมสิทธิ์อะไรบ้างในที่ดินแต่ละประเภท วันนี้กระปุกดอทคอมมีคำตอบมาฝากแล้ว ไว้เป็นข้อมูล เผื่อใครอยากจะซื้อไปสร้างบ้านหรือทำประโยชน์ รู้ไว้ก่อนจะซื้อ-ขายจะได้ไม่มีปัญหาตามมาทีหลัง
คำว่า "ที่ดิน" ในทางกฎหมาย หมายถึง พื้นที่ดินทั่วไป ซึ่งไม่ได้จำกัดแค่ที่ดินที่ใช้สร้างอาคารบ้านเรือนหรือทำการเกษตรเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมไปถึงที่ดินตามธรรมชาติ ได้แก่ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลําน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล
หลัก ๆ แล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
ที่ดินของรัฐ : ตามประมวกฎหมายที่ดินมาตรา 2 ระบุไว้วว่า เป็นที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ และเป็นที่ดินที่อยู่ในการดูแลของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์ส่วนรวม หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ อุทยานแห่งชาติ ที่ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ
ที่ดินของเอกชน : ที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน ให้เช่า ฯลฯ ได้หากมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นต้น
ที่ดินที่สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หรือ ครุฑแดง เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย โดยถือว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่
ซึ่งในโฉนดที่ดินจะมีการระบุข้อมูลสำคัญต่าง ๆ เอาไว้ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียน ซึ่งในเอกสารในส่วนนี้ยังรวมไปถึงโฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ที่ออกตามกฎหมายเก่าด้วย
2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์
หนังสือที่ได้รับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่ามีการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว มีดังนี้
น.ส.3 น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ : เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินในจังหวัด และทำการรังวัดพร้อมติดประกาศเรียบร้อยแล้ว
น.ส.3 ก. หรือครุฑเขียว : เอกสารที่ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งที่ดิน สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องรอการรังวัดและประกาศจากราชการ
ข้อควรระวัง :
- ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 10 ปี และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
- หากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย มีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยเจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้
- ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น แล้วผู้ที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิ
ที่ดินที่ซื้อ-ขาย-โอนไม่ได้
น.ส. 2 น.ส. 2 ก. หรือ ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการครอบครองที่ดินชั่วคราว ออกโดยโครงการจัดที่ดินให้ประชาชน มีเงื่อนไขว่าจะต้องทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และใช้ที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75% ห้ามโอน 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี หากสามารถทำตามข้อกำหนดได้ ก็สามารถนำไปขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้ แต่อย่างไรก็ตามไม่สามารถขายหรือจำนองได้ ยกเว้นเป็นมรดก
ส.ป.ก.4-01 หรือ ครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสืออนุญาตที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อให้เข้าไปทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินได้ มีสิทธิในการถือครองและทำประโยชน์ในพื้นที่ที่กำหนด รายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ ยกเว้นเป็นมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรม
สทก. หรือ สิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้กับคนที่บุกรุกที่ทำกินในป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนกฎหมาย แต่รัฐออกเอกสารนี้ให้เพื่อเป็นการผ่อนผันและอาศัยต่อได้เป็นการชั่วคราว และไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้ ยกเว้นสิทธิตกทอดเป็นมรดกเท่านั้น
ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ใช้เป็นหลักฐานว่า ได้จ่ายภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด ส่วนที่ดินยังคงเป็นของรัฐ เพียงแต่มีการอนุญาตให้คนเข้าไปอาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราวได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้
เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ยังไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ปัจจุบันยกเลิกใช้ไปแล้ว) เพราะไม่ใช่หนังสือที่ราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งว่าครอบครองที่ดินใดอยู่ แต่ยังสามารถนำมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลยุติธรรม เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งว่า ผู้นั้นเป็นผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และนำคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดของศาลดังกล่าวมาใช้ประกอบการออกโฉนดด้วย
น.ส. 5 หรือ ใบไต่สวน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เป็นพยานเอกสาร ที่แสดงให้เห็นว่า มีเจตนาจะครอบครองที่ดิน และเป็นผู้นำเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดสำหรับออกโฉนดที่ดิน รวมถึงใช้เป็นหลักฐานว่าผู้ที่มีชื่อได้ครอบครองที่ดินตามเขตที่แสดงไว้ในใบไต่สวนแล้ว
หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน (แสดงเจตนาว่า เราจะครอบครองที่ดินนั้น โดยได้นำเจ้าหน้าที่เข้าไปทำรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดินแปลงนั้นแล้ว แต่ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้)
ที่ดินในประเทศไทยมี 2 ประเภท คือ ที่ดินรัฐและที่ดินเอกชน สำหรับที่ดินที่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนองได้นั้น ได้แก่ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประกอบด้วย น.ส.3 น.ส.3 ข และ น.ส.3 ก. หรือสังเกตได้จากตราครุฑ สำหรับใครที่กำลังจะทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินก็อย่าลืมเช็กเอกสารและรายละเอียดในเอกสารให้เรียบร้อยด้วยนะคะ จะได้ไม่มีปัญหาตามมาทีหลัง