จดทะเบียน สมรส ซื้อบ้านคนเดียว

บทความโดย : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้  

คู่รักที่คบหากันมานานจนตกลงปลงใจจะสร้างครอบครัวร่วมกัน มักจะมีการวางแผนซื้อบ้านเพื่อใช้เป็นเรือนหอ และแยกตัวออกมาสร้างครอบครัวในอนาคต เมื่อเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของทั้งคู่แล้ว ขั้นตอนที่มีความสำคัญหลังเตรียมเอกสารและประเมินความสามารถในการเป็นหนี้ คือการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่ง “การกู้ร่วม” ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับคู่รักที่จะเริ่มต้นซื้อบ้านเพื่อเป็นสินสมรส เนื่องจากช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติที่มากขึ้นพร้อมทั้งวงเงินกู้ที่สูงขึ้นด้วย โดยการกู้ร่วมเป็นการทำสัญญายื่นกู้ทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน เพื่อให้ทางธนาคารเห็นว่าจะมีอีกคนมารับผิดชอบหรือรับภาระหนี้ร่วมกัน เพิ่มความมั่นใจว่าผู้กู้จะสามารถผ่อนชำระคืนได้ตามที่สัญญากำหนด และทำให้การอนุมัติการขอสินเชื่อง่ายขึ้นตามไปด้วย โดยผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมที่ได้รับการอนุมัตินั้นจะมีสถานะเป็นลูกหนี้ร่วมกัน สามารถกู้ร่วมได้สูงสุดไม่เกิน 3 คนต่อหนึ่งสัญญา

กู้ร่วมกับใครได้บ้าง? เป็นแฟนกันกู้ร่วมได้หรือไม่?

คุณสมบัติหลัก ๆ ของผู้ที่สามารถเป็นผู้กู้ร่วมได้นั้นจะต้องเป็นสายโลหิตเดียวกัน หรือมีความสัมพันธ์ในเครือญาติ หรือเป็นครอบครัวเดียวกับผู้กู้หลัก เช่น พ่อ แม่ พี่ น้อง ลูก เครือญาติ หรือคู่สมรส หากเป็นพี่น้องที่ใช้คนละนามสกุลก็สามารถกู้ร่วมกันได้แต่ต้องนำหลักฐานมาแสดงเพิ่มเติม เช่น ทะเบียนบ้านหรือสูติบัตรที่แสดงให้เห็นว่ามีพ่อแม่เดียวกัน โดยผู้กู้ร่วมจำเป็นต้องมีคุณสมบัติตามที่สถาบันการเงิน/ธนาคารกำหนดเช่นเดียวกับผู้กู้หลัก คือ มีความสามารถในการชำระหนี้ ไม่มีภาระหนี้มากเกินไป และไม่มีประวัติผิดนัดชำระหนี้

สำหรับคู่รักที่ยังไม่ได้แต่งงานนั้นจะไม่สามารถยื่นเรื่องกู้ร่วมได้ ยกเว้นว่ามีการหมั้นและเตรียมพร้อมที่จะแต่งงาน ส่วนกรณีคู่รักที่แต่งงานแล้วแต่ไม่ได้จดทะเบียนจะสามารถกู้ร่วมได้ โดยแสดงหลักฐานอื่น ๆ ประกอบ เช่น ภาพถ่ายวันแต่งงาน หรือใบลงบันทึกประจำวันจากสถานีตำรวจที่ระบุว่าอยู่ร่วมกันฉันสามีภรรยาแต่ไม่ได้จดทะเบียน หรือหากมีบุตรร่วมกันให้แสดงใบเกิดที่ระบุชื่อพ่อแม่ หรือใช้สำเนาทะเบียนบ้านที่ระบุชื่อของคู่สมรสที่แสดงว่าปัจจุบันอยู่ด้วยกัน ซึ่งรายละเอียดของเอกสารเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับนโยบายพิจารณาการให้สินเชื่อของแต่ละธนาคารด้วยเช่นกัน

กู้ร่วมกับคนรักดีอย่างไร ควรพิจารณาอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

เพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติ พร้อมวงเงินกู้ที่สูงขึ้น การกู้ร่วมนั้นเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในกรณีที่ผู้กู้หลักมีรายได้ไม่เพียงพอ การมีผู้กู้ร่วมถือเป็นการเพิ่มฐานรายได้ของผู้กู้ให้เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้ในวงเงินที่ต้องการ เปรียบเสมือนการเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อ อีกทั้งยังช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มความน่าเชื่อถือของผู้ยื่นขอสินเชื่ออีกด้วย โดยสถาบันการเงินและธนาคารจะประเมินวงเงินสินเชื่อจากผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมรวมกัน จึงช่วยเพิ่มโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และอาจได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน และยังถือเป็นการเพิ่มโอกาสในการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การขยายครอบครัวได้มากขึ้นตามงบประมาณที่เพิ่มขึ้น

มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ร่วมกัน ผู้กู้ร่วมซื้อบ้านสามารถตกลงได้ว่าจะยกกรรมสิทธิ์ให้เป็นของผู้กู้รายใดรายหนึ่ง หรือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของผู้กู้ทั้งหมด ในกรณีการกู้ร่วมของคู่สามีภรรยามักจะเลือกมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันเนื่องจากต้องรับผิดชอบภาระหนี้ร่วมกัน ซึ่งการถือกรรมสิทธิ์ร่วมนี้มีข้อควรพิจารณาว่า หากในอนาคตต้องการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์บ้าน หรือประกาศขาย จะต้องได้รับการยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคนเสียก่อน หรือหากต้องการยกกรรมสิทธิ์ให้เป็นของคนใดคนหนึ่งที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในภายหลัง จะถือว่ามีการซื้อขายเกิดขึ้นและจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาฯ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย นอกจากนี้ ในกรณีที่เลิกราหย่าร้าง หากคู่รักกู้ซื้อบ้านร่วมกันแต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมเมื่อทำการโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เช่นกัน

รับผิดชอบหนี้ร่วมกัน ต้องตกลงเรื่องผ่อนบ้านให้ชัดเจน การกู้ร่วมนั้นธนาคารได้พิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ร่วมรวมกัน ผู้กู้ร่วมจึงถือว่ามีภาระผูกพันในการรับผิดชอบหนี้ร่วมกันตามไปด้วย จึงควรมีการตกลงเรื่องความรับผิดชอบในการผ่อนชำระแต่ละเดือนให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เป็นภาระฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมากเกินไป หากเกิดเหตุการณ์ที่อีกฝ่ายไม่ช่วยผ่อนชำระหนี้ตามที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรก แล้วผลักภาระการผ่อนชำระให้มาอยู่ที่อีกฝ่าย ทั้งที่ชื่อในกรรมสิทธิ์เป็นของ 2 คน อาจก่อให้เกิดปัญหาความขัดแย้งตามมาในภายหลังได้ นอกจากนี้ ผู้กู้ต้องไม่ลืมวางแผนทางการเงินสำรองไว้ในกรณีเกิดเหตุไม่คาดคิดที่ทำให้ต้องรับผิดชอบผ่อนบ้านเพียงลำพัง เช่น คู่รักประสบเหตุที่ทำให้ต้องขาดรายได้ หรือถูกเลิกจ้างกะทันหัน หรือจำเป็นต้องลาออกเพื่อมาเลี้ยงลูก เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาขาดสภาพคล่องที่กระทบต่อประวัติการผ่อนชำระ

ต้องหารเฉลี่ยดอกเบี้ยบ้านเมื่อลดหย่อนภาษี ปกติแล้วผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมจะสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับธนาคารมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท หากการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้นเป็นการกู้ร่วม ดอกเบี้ยที่จะนำไปหักลดหย่อนภาษีได้นั้นจะต้องถูกหารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ แม้ว่าผู้กู้หลักจะเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียวก็ตาม เช่น หากกู้ร่วมกันสองคนและจ่ายดอกเบี้ยทั้งปี 100,000 บาท สามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 50,000 บาท โดยผู้กู้ร่วมไม่สามารถเลือกได้ว่าจะให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิลดหย่อนภาษีเพียงผู้เดียว หรือเลือกใช้สิทธิลดหย่อนมากกว่าอีกฝ่ายหนึ่งได้ 

เมื่อรักหวานกลายเป็นขม ปิดฉากภาระกู้ร่วมอย่างไรดี?

อย่างไรก็ตาม การกู้ร่วมกับคนรักมีข้อควรคำนึงที่สำคัญ คือ ความสัมพันธ์มีโอกาสที่จะสิ้นสุดได้ในอนาคต เห็นได้จากข้อมูลกรมการปกครองเผยว่า ในปี 2564 มีสถิติการหย่าร้างถึง 110,942 คู่ คิดเป็นสัดส่วนเกือบครึ่ง (46%) ของยอดจดทะเบียนสมรสใหม่ 240,979 คู่เลยทีเดียว จากการกู้ร่วมที่เคยได้ประโยชน์ก็จะกลายเป็นภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวที่ไม่มีใครอยากรับผิดชอบทันที ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำวิธีจัดการภาระกู้ร่วมของคู่รักที่เลิกรากันไป เพื่อเป็นทางออกให้ผู้บริโภคสามารถเลือกใช้แก้ปัญหาได้ตรงกับสถานการณ์ของตัวเองมากที่สุด

ขอถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม อันดับแรกคือผู้กู้ทั้งสองฝ่ายต้องตกลงไกล่เกลี่ยกันให้ได้ก่อนว่าใครจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังนี้ พร้อมทั้งตกลงว่าจะจัดการเงินที่ผ่อนชำระไปแล้วอย่างไรเพื่อไม่ให้มีฝ่ายใดเสียเปรียบ เพื่อให้อีกฝ่ายยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ เพราะหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมก็จะไม่สามารถถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้ เมื่อเจรจากันเรียบร้อย การดำเนินการจะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

• คู่รักที่จดทะเบียนสมรสแล้วเลิกรากัน ต้องจดทะเบียนหย่าให้เรียบร้อย เพื่อนำใบหย่าและสัญญาจะซื้อจะขายไปขอถอนชื่อคู่รักออกจากสัญญากู้ที่ทำไว้กับธนาคาร เพื่อให้ธนาคารเปลี่ยนรูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสัญญาเงินกู้ใหม่ หากเป็นการกู้ร่วมหลังจดทะเบียนสมรสกันแล้ว บ้านหลังนั้นจะถือเป็น “สินสมรส” ซึ่งจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมจากกรมที่ดิน
• ส่วนคู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสและเลิกรากันนั้น ขึ้นอยู่กับการตกลงกันของทั้งสองฝ่ายว่าใครจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์ที่กู้ร่วมกัน โดยสามารถไปแจ้งถอดถอนชื่อออกกับธนาคารที่ทำสัญญากู้ไว้ พร้อมแจ้งต่อธนาคารว่าต้องการให้ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่อไป ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมการโอนเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์ประมาณ 5% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อย่างไรก็ดี ทางธนาคารมีสิทธิไม่อนุมัติให้ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้ หากประเมินความพร้อมของฝ่ายที่กู้ต่อเพียงลำพังแล้วพบความเสี่ยงจากการมีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดี หรือรายได้ไม่เพียงพอ ซึ่งผู้กู้ต่ออาจต้องแก้ปัญหานี้โดยให้พ่อ แม่ พี่ น้อง หรือเครือญาติมาช่วยเป็นผู้กู้ร่วมแทน

รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว ทางออกถัดมาหากธนาคารเก่าไม่อนุมัติการถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม คือการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่โดยเปลี่ยนชื่อผู้กู้ในสัญญาเป็นขอกู้คนเดียว ในกรณีนี้ธนาคารจะมีการตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เช่นเดียวกับการยื่นกู้ใหม่ อาทิ ความมั่นคงของหน้าที่การงาน ประวัติการเงินทั้งรายได้และภาระหนี้สิน เครดิตบูโร โดยเฉพาะพฤติกรรมการผ่อนชำระหนี้กับธนาคารเก่า เพื่อประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้เพียงคนเดียวหรือไม่ เมื่อธนาคารอนุมัติการรีไฟแนนซ์เรียบร้อยแล้ว ในวันที่จดจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ จำเป็นต้องตามตัวผู้กู้ร่วมเดิมมาเซ็นยินยอมโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ให้ด้วย  ซึ่งในขั้นตอนนี้มักพบปัญหา คือ ไม่สามารถติดต่ออีกฝ่ายได้ หรือผู้กู้ร่วมบางคนอาจยื่นข้อเสนอมาแลกเปลี่ยนก่อนจะเซ็นยินยอมให้

จบปัญหาด้วยการประกาศขาย หากทั้งสองฝ่ายไม่ต้องการบ้น/คอนโดฯ นี้แล้ว การประกาศขายถือเป็นทางออกในการเคลียร์ปัญหาคาใจที่ดีที่สุด ช่วยปิดการกู้ร่วมได้โดยที่ทั้งสองฝ่ายไม่ต้องรับภาระผ่อนบ้านต่อ แต่ต้องมีการเจรจาตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เพราะในการขายกรรมสิทธิ์นั้นจำเป็นต้องได้รับการยินยอมขายจากทั้งสองฝ่าย หลังจากนั้นจึงเช็กความเรียบร้อยของอสังหาฯ และเตรียมสภาพให้พร้อมขาย รวมทั้งตรวจสอบค่าใช้จ่ายและภาษีต่าง ๆ ในการดำเนินธุรกรรม เพื่อนำมาคิดเป็นต้นทุนก่อนตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไป นอกจากนี้ เมื่อขายได้เรียบร้อยแล้ว ต้องดูว่าบ้าน/คอนโดฯ นี้มีมาก่อนการจดทะเบียนสมรสหรือไม่ เพราะหากมีมาก่อนจดทะเบียนสมรส กำไรที่ได้จากการขายบ้านต้องเป็นของเจ้าของบ้านตัวจริง แต่หากเป็นการซื้อบ้านร่วมกันและได้มาภายหลังจดทะเบียนจะถือเป็นสินสมรส กำไรที่ได้จากการขายบ้านจะถูกแบ่งกันคนละครึ่ง

การกู้ร่วมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นการเพิ่มโอกาสให้คู่รักได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น เป็นการเริ่มต้นสร้างครอบครัวที่สมบูรณ์ไปอีกขึ้น อย่างไรก็ตาม การกู้ร่วมนี้ก็มีข้อที่ควรพิจารณาไม่น้อย เนื่องจากความสัมพันธ์ของคู่รักมีโอกาสเลิกราได้ในอนาคต ต่างจากการกู้ร่วมกับพ่อแม่พี่น้องสายโลหิตเดียวกัน ผู้กู้จึงต้องพิจารณาข้อดีที่ได้ควบคู่ไปกับผลกระทบหากความสัมพันธ์ต้องสะดุดลงด้วยเช่นกัน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาจนกลายเป็นภาระผูกพันที่คาราคาซังในอนาคต โดยเลือกศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ได้ที่เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (//www.ddproperty.com) ที่นำเสนอความรู้ที่น่าสนใจสำหรับคนอยากมีบ้าน พร้อมอัปเดตข่าวสารที่เป็นประโยชน์ในการซื้อ/ขาย/เช่า รวมทั้งเป็นแหล่งรวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/เช่าในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ ช่วยเตรียมความพร้อมให้ผู้ที่อยากมีบ้านสามารถเลือกที่อยู่อาศัยในฝันได้อย่างมั่นใจมากยิ่งขึ้น