คุณอาจเคยสับสนกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคำว่า ราคาประเมินหลวง ราคาประเมิน ราคาตลาด ทำไมไม่เท่ากันเลย วันนี้เราจะเล่าให้ฟังอย่างละเอียด เหตุที่การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้ในการกู้บ้าน จำนองบ้านกับธนาคาร ของแต่ละแหล่งแต่ละธนาคารต่างกันเพราะ อสังหาริมทรัพย์ (REAL ESTATE) เป็นทรัพย์สินที่มีชิ้นเดียวในโลก ไม่สามารถเพิ่มจำนวนได้ในทำเลหรือที่ดินเดียวกัน การให้ราคาของแก่สิ่งของที่มีชิ้นเดียวใน
ของแต่ละบุคคลจึงไม่ตายตัวขึ้นอยู่กับว่ามุมมองแต่ละคนบ่อยครั้งที่เราเห็นว่าบ้านในหมู่บ้านเดียวกัน ซอยเดียวยังราคาไม่เท่ากันเลย เพราะมีปัจจัยมากมายในการประเมินและกำหนดราคา การประเมินราคาทรัพย์ไม่ใช่มีขึ้นเพื่อการซื้อขายอย่างเดียว บางครั้งอาจประเมินเพื่อ ราคาของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนมุมมองความเห็นที่ให้ค่าทรัพย์สิน ซึ่งแตกต่างกันไปดังนี้
ราคาซื้อขาย
‘‘ราคาขายหรือราคาตั้งขาย’’ เกิดจากการบอกราคาฝ่ายเดียวของผู้จะขาย เป็นราคาที่ผู้จะขายตั้งขายไว้และในหลายๆกรณีมักจะตั้งราคาสูงกว่าที่อยากจะขายนิดหน่อย เผื่อให้ผู้ซื้อต่อรอง
เนื่องจากไม่มีข้อจำกัดในการตั้งราคา ผู้ขายจะตั้งเท่าไรก็ย่อมได้ ส่วนจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อเห็นด้วยกับราคาตั้งขายหรือไม่ ราคาที่ผู้จะซื้อยอมจ่าย เรียกว่า ‘‘ราคาซื้อ’’
การซื้อขายจะเกิดขึ้นได้ ทั้งสองฝ่ายต้องพอใจในราคาที่อีกฝ่ายเสนอหรือได้มีการต่อรองแล้ว แล้วราคาที่มีการซื้อขายกันจริงคือราคาซื้อขาย เป็นราคาที่น่าเชื่อถืออันดับต้นๆในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด
ราคาตลาด
ราคาตลาด คือราคาเฉลี่ยที่เกิดจากผู้ขาย หลายๆคนตั้งราคาทรัพย์สินที่มีลักษณะเหมือนกัน ในทำเลเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ในหมู่บ้านเดียวมีบ้านแฝด ที่มีพื้นที่ใช้สอยเท่ากันตั้งแต่ตั้งราคาแตกต่างกันดังนี้
- บ้านหลังที่1 ตั้งราคา 1.5ล้านบาท
- บ้านหลังที่2 ตั้งราคา 1.6 ล้านบาท
- บ้านหลังที่ 3 ตั้งราคา 1.55 ล้านบาท
ดังนั้นราคาตลาดของบ้านแฝดในหมู่บ้านนี้ จะมีราคาตลาดอยู่ในช่วง 1.5-1.6ล้านบาท หากมีเจ้าของบ้านหลังหนึ่งตั้งขายที่1.3ล้านบาท อาจเรียกได้ว่า เป็นการขายต่ำกว่าราคาตลาด
*ข้อสังเกต
- การประเมินราคาตลาด ต้องเปรียบเทียบราคาของทรัพย์ที่ลักษณะใกล้เคียงกันมากที่สุด จึงจะเป็นราคาตลาดที่น่าเชื่อถือ
- เพิ่มราคาพิเศษ หากบ้านที่เปรียบเทียบมีลักษณะพิเศษแตกต่างจากหลังอื่น เช่น เป็นบ้านหลังมุม อยู่ติดสวนส่วนกลาง หรือมีการต่อเติมแล้ว ต้องอย่าลืมเพิ่มราคาตรงนี้เข้าไปด้วย
Q:ถ้าในหมู่บ้านนั้น หรือละแวกนั้นไม่มีบ้านเหมือนกันประกาศอยู่เลย
จะหาราคาตลาดอย่างไร
A: หาอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันจะทำเลข้างเคียง เช่น หมู่บ้านอื่นที่มีบ้านประเภทเดียวกัน,อาคารพาณิชย์ที่มีจำนวนชั้นเท่ากัน พื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกัน แต่ต้องอย่าลืมว่า ถ้ายิ่งห่างไกลจากอสังหาริมทรัพย์ที่จะใช้เปรียบเทียบเท่าไร ความน่าเชื่อถือของราคาตลาดนั้นก็ยิ่งลดลง
ราคาประเมินกรมธนารักษ์(ประเมินหลวง)
หรือที่บางคนเรียกราคาประเมินหลวง เป็นราคาที่โดยส่วนมากแล้วมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายที่แท้จริง เป็นการประเมินราคาแบบอนุรักษนิยมและเป็นการประเมินแบบประกาศ เป็นเขต ให้แต่ละเขตพื้นที่ที่ประกาศมีราคาเท่ากันแม้ในความเป็นจริง ทำเลแถวนั้นอาจจะไม่มีความเจริญหรือมูลค่าเหมือนกัน
ราคาประเมินหลวงเป็นราคาที่ใช้ในการคำนวณ ค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น การจดทะเบียนซื้อขาย จดทะเบียนโอนให้
จดทะเบียนขายฝาก ที่จะคิดค่าธรรมเนียมจากราคา ราคาประเมินกรมธนารักษ์หรือราคาที่กำหนดในนิติกรรม จะมีเพียงกรณีการจดจำนองเท่านั้นที่ใช้ยอดจดจำนองในการหาอัตราค่าธรรมเนียม
ช่องทางในการ ราคาประเมินกรมธนารักษ์หรือประเมินหลวง
กรมธนารักษ์คือหน่วยงานที่มีหน้าที่หรือภารกิจหลักในการดูแลทรัพย์สินของส่วนรวม
1.บริหารจัดการที่ราชพัสดุให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ทั้งในเชิงเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม
2.ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้มาตรฐานสากล
3.ผลิตและบริหารจัดการเหรียญกษาปณ์ให้เพียงพอต่อความต้องการใช้ในระบบเศรษฐกิจ
4.จัดแสดง เผยแพร่ และดูแลรักษาทรัพย์สินมีค่าของรัฐตามหลักวิชาการ เพื่อสืบทอดมรดกทางวัฒนธรรม
ของชาติ
ที่มา : //www.treasury.go.th/th/vision-and-mission/
ราคาประเมินเอกชน
หมายถึงราคาที่ประเมินที่จัดทำขึ้นโดยหน่วยงานอื่น ที่ไม่ใช่กรมธนารักษ์ เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่นการขอสินเชื่อ จำนองกับธนาคาร การซื้อขาย การนำอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ส่วนมากมักจะทำโดยบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการประเมินราคาทรัพย์สิน หรือได้ผ่านการสอบรับใบอนุญาตประเมินทรัพย์จากสมาคมวิชาชีพผู้ประเมินทรัพย์สิน
ศึกษาเพิ่มเติมที่ //vat.or.th/
หลักเกณฑ์ในการประเมิน
1.วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)วิธีการประเมิน
คือประเมินจากต้นทุนที่ใช้ไปในการก่อสร้าง การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน (Present Value) แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้นมักใช้ควบคู่ไปกับวิธีการเปรียบเทียบตลาดหรือใช้ในกรณีที่ไม่สามารถประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาดได้ เช่นในบริเวณข้างเคียงไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะเดียวกัน ประกาศขายอยู่เลย
เหมาะกับ : อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์เช่นตึกแถว ที่ไม่สามารถหาทรัพย์สินเปรียบเทียบที่เป็นประเภทและสภาพเดียวกันได้ในทำเลนั้นๆ
ตัวอย่าง:ประเมินอพาร์ทเม้นท์ อายุ10 ปีด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ถ้าจะต้องสร้างอาคารใหม่ในปัจจุบันจะต้องใช้เงิน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อม 20% (ปีละ 2% 10 ปี) ทำให้มูลค่าอาคารเหลือ 8 ล้านบาท เมื่อบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน 10 ล้านบาท ก็เท่ากับว่ามูลค่าของที่ดินพร้อมโรงงานนี้คือ 18 ล้านบาท
2.เปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)วิธีการประเมิน
หาราคาประเมินจากราคาของทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงกันและเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกันเช่นบ้านแฝดที่อยู่ในหมู่บ้านเดียวกันตึกแถวจำนวนชั้นเท่ากันอยู่ในถนนเส้นเดียวกันโดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีสภาพคล้ายกันวิธีการประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบเป็นวิธีที่นิยมใช้ที่สุดในการหามูลค่าตลาด (Market Value) โดยจะพิจารณาจาก ทำเลที่ตั้ง ผังเมือง กฎหมายที่จำกัดสิทธิที่ดิน ขนาดแปลงที่ดิน ขนาดเนื้อที่ใช้สอยอาคาร คุณภาพอาคาร เป็นต้น จากนั้นจึงทำการวิเคราะห์เพื่อหามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ออกมา โดยอาศัยเทคนิคต่างๆ เช่น Sale Adjustment-Grid Method และ Weighted Quality Score (WQS) เป็นต้น
เหมาะกับ :การประเมินหามูลค่าอาคารที่อยู่อาศัย เพื่อขอสินเชื่อ
ตัวอย่าง: ประเมินราคาบ้านเดี่ยว 50ตารางวา หมู่บ้านA หากมีบ้านเดี่ยว50ตารางวา ก็เอาราคานั้นมาใช้อ้างอิงประเมินได้ ถ้าหากไม่มีบ้านขายอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน อาจเทียบเคียงจากหมู่บ้านข้างเคียง โดยบวกลบจากสภาพสิ่งแวดล้อม ส่วนกลางหมู่บ้าน
3.แปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)วิธีการประเมินมูลค่า
ราคาประเมินจะเท่ากับ การคำนวณกระแสเงินสดจากผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน
การประเมินมูลค่าด้วยวิธีผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ยิ่งสร้างรายได้มาก มูลค่าของทรัพย์สินก็ยิ่งสูงขึ้น
เหมาะกับ :อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่นโกดังสินค้า ศูนย์การค้า โรงแรม
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น อะพาร์ตเมนต์ หอพัก หรือศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ยากต่อการหามูลค่าด้วยวิธีการเปรียบเทียบ
ต้องการติดต่อ ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทมืออาชีพ ติดต่อ