นับ 1 ถึง 100 “สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง”
ใครหลายคนฝันอยากมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง แต่การสร้างบ้านบนที่ดินนั้นมีรายละเอียดและขั้นตอนมากกว่าการซื้อบ้านจัดสรร เพราะเจ้าของบ้านจะต้องดำเนินการตั้งแต่ต้นจนจบ ซึ่งอาจทำให้บางรายแทบถอดใจ ดังนั้นก่อนที่คุณจะฝันสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง มาดูกันว่ามีเรื่องอะไรที่ต้องทำกันบ้าง
จะสร้างบ้าน ก็ต้องมีที่ดินของตัวเองก่อนนะ
การสร้างบ้านลักษณะนี้ ชื่อกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้าน เพราะจะทำให้ง่ายในการทำเรื่องขออนุญาต รวมถึงการขอกู้ก็จะสะดวกง่ายดายกว่าการสร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่น ซึ่งจะมีรายละเอียดยุ่งยากมากขึ้นไปอีกชั้น ถ้าที่ดินเป็นชื่อของพ่อแม่ญาติพี่น้อง
หากอยากให้ง่ายก็ควรจะโอนชื่อให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ที่จะยื่นขอสร้างบ้าน แต่ถ้าโอนให้ไม่ได้ด้วยเหตุผลอะไรก็แล้วแต่ เจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนดก็จะต้องมีส่วนร่วมด้วย ทำให้ยุ่งยากทั้งเวลายื่นขอสร้างบ้านและยื่นขอกู้ ทางที่ดีที่สุด คือ กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้านนั่นเอง
หาแบบบ้านที่ถูกใจใช่เลย
กว่าจะเจอแบบบ้านที่ถูกใจได้ หลายคนก็ใช้เวลานานเป็นแรมปี
บางคนอาจเลือกใช้วิธีการซื้อแบบบ้านสำเร็จรูปที่มีขายตามท้องตลาด ซึ่งมีให้เลือกหลากหลายรูปแบบและงบประมาณ ข้อดีคือสามารถประเมินราคาค่าก่อสร้างและวัสดุที่ใช้ ทำให้สามารถควบคุมงบประมาณได้แถมยังสะดวกรวดเร็ว บางคนอาจเลือกแบบบ้านฟรีของทางราชการที่มีให้ดาวน์โหลดออนไลน์สามารถเอาไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะประหยัดค่าออกแบบไปได้ แต่ถ้าหากยังไม่เจอแบบบ้านที่ถูกใจเสียที สามารถว่าจ้างสถาปนิกหรือบริษัทรับออกแบบบ้านก็ได้
หรือบางครั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างก็มีบริการออกแบบบ้านให้ผู้ว่าจ้างด้วย
ขออนุญาตก่อสร้างบ้าน
ถึงแม้จะสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง การขออนุญาตก่อสร้างบ้านต้องไปทำที่สำนักงานเขต, ที่ว่าการอำเภอหรือ อบต.ที่จะขอปลูกสร้างบ้าน ซึ่งในการยื่นเรื่องขอ จะต้องมีโฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ถ้าผู้ที่จะสร้างบ้านไม่ใช่เจ้าของที่ดิน จะต้องมีหลักฐานการยินยอมให้สร้างบ้านในที่ดิน
และจะต้องมีแบบบ้านที่มีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมงานเซ็นรับรอง มีใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักเขตหรือ อบต. มีแบบก่อสร้างที่จัดเตรียมโดยสถาปนิกและวิศวกร โดยรายละเอียดในแบบก่อสร้างจะต้องแสดงผังบริเวณรวม และแสดงแบบรายละเอียดของชั้นต่าง ๆ รวมถึงแบบแสดงรูปทุกด้าน มีข้อมูลทั้งหมดของงานสถาปัตยกรรมและงานวิศวกรรม มีรายการคำนวณของวิศวกรโครงสร้าง สุดท้ายต้องมีเอกสารแสดงการเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ซึ่งต้องเป็นวิศวกร
และส่วนมากผู้ออกแบบมักจะเซ็นเป็นผู้ควบคุมงานในตอนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และเมื่อใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว อาจเปลี่ยนวิศวกรผู้ควบคุมงานเป็นผู้อื่นแทน ซึ่งโดยปกติก็คือ เจ้าของบ้านนั่นเอง
เลือกผู้รับเหมาที่จะไม่ทอดทิ้งเรา
ในขั้นตอนนี้เหมือนดั่งยาขม ถ้าเจอผู้รับเหมาฝีมือดี ไว้ใจได้
ไม่ทอดทิ้งงาน ก็ถือว่าได้โชค 2 ชั้น แต่ถ้าเจอผู้รับเหมาฝีมือแย่แถมยังทิ้งงาน อันนี้เรียกว่ามหากาพย์เลยล่ะ ดังนั้นขั้นตอนนี้ถึงแม้จะต้องใช้เวลานานก็ขอให้เจ้าของบ้านใจเย็นเลือกให้ละเอียดรอบคอบ ขั้นตอนนี้จะส่งผลโดยตรงต่อการสร้างบ้านของเราเลยว่าจะสร้างความปวดหัว ให้กับเจ้าของบ้านมากน้อยแค่ไหน โดยควรหาผู้รับเหมาหลาย ๆ เจ้า เพื่อเปรียบเทียบราคา, วัสดุที่ใช้, ระยะเวลาในการก่อสร้าง
รวมถึงไปการออกไปดูผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย หากเป็นไปได้ให้ไปพูดคุยกับผู้ว่าจ้างรายเก่า ๆ ว่าผู้รับเหมารายนั้นเป็นอย่างไร มีความรับผิดชอบมากน้อยแค่ไหน เวลาให้แก้ไขงานมีตุกติกหรืออิดออดบ้างหรือเปล่า ซึ่งจะทำให้ผู้ว่าจ้างสามารถเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสีย ของผู้รับเหมาในแต่ละรายได้ดียิ่งขึ้น ที่สำคัญในขั้นตอนนี้ผู้รับเหมาจะต้องส่งใบเสนอราคา พร้อมรายการวัสดุที่จะใช้ให้กับผู้ว่าจ้าง
ซึ่งอย่าเพิ่งรีบร้อนเซ็นสัญญา เพราะหากเซ็นไปแล้ว แต่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ เราก็จะเสียเงินเปล่า ดังนั้น ควรต้องรอจนกว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อแล้ว ค่อยเซ็นสัญญากับผู้รับเหมา
ขอกู้เงินกับธนาคาร ตัวช่วยสร้างฝันให้กลายเป็นจริง
การเตรียมเอกสารเหมือนการกู้ทั่วไป ตั้งแต่สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สลิปเงินเดือน ,สำเนาบัญชี เงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน ,
หนังสือรับรองเงินเดือน, สำเนาบัญชีเงินฝาก ฯลฯ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเอกสารเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าน ทั้งแบบแปลนบ้าน ใบขออนุญาตก่อนสร้าง ร่างสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมา โฉนดที่ดิน และที่สำคัญคือการออกไปตรวจหลักประกันของธนาคาร ในขั้นตอนนี้อาจต้องใช้เวลารอ ซึ่งในการยื่นขอกู้ควรจะมีธนาคารสำรองไว้สัก 2 – 3 แห่ง เพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย และวงเงินกู้ที่จะได้รับ รวมถึงโปรโมชั่นหรือสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ
ที่แต่ละธนาคารจะเสนอให้กับผู้กู้ เมื่อได้รับการอนุมัติเงินกู้แล้วก่อนที่จะไปเซ็นสัญญารับเงินกู้กับธนาคาร ทางธนาคารอาจขอพิจารณาปรับเปลี่ยนสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาในเรื่องการจ่ายงวดงานให้เหมาะสมเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้ไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา โดยปกติแล้ว ธนาคารจะจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นงวด ๆ หลังจากงวดงานเสร็จสิ้นเท่านั้น จะไม่จ่ายเป็นเงินก้อนเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้นำเงินไปใช้นอกเหนือจากการก่อสร้างบ้าน
เงินก้อนก็ต้องมี หากคิดจะก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง
การกู้เงินมาสร้างบ้านนั้น ธนาคารจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใด ๆ ดังนั้นเราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา เพื่อมาหมุนเงินต่อสำหรับการก่อสร้างในขั้นต่อ ๆ ไป ดังนั้นเจ้าของบ้านควรมีเงินสดติดตัวราว
ๆ 20-30% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง ซึ่งบางครั้งผู้รับเหมาบางราย อาจขอเบิกเงินสดล่วงหน้าก่อนการก่อสร้าง เช่น การปรับพื้นที่ , การวางผัง , การสร้างแคมป์คนงาน , การขุดที่เพื่อวางรากฐานโครงสร้างฯลฯ ดังนั้นเจ้าของบ้านอาจจะต้องสำรองเงินออกไปบางส่วนก่อนที่ธนาคารจะจ่ายเงินค่างวดงานที่แล้วเสร็จ
บ้านสร้างเสร็จแล้ว มีหน้าที่ต้องแจ้งนายทะเบียน
เมื่อปลูกบ้านเสร็จเรียบร้อยแล้วไม่ใช่ว่าจะอยู่เฉยๆ เจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องไปแจ้งต่อนายทะเบียนท้องที่ ซึ่งก็คือ กำนัน, ผู้ใหญ่บ้าน, ปลัดอำเภอ หรือผู้ช่วยนายทะเบียนที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ เพื่อขอเลขที่บ้านภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ปลูกสร้างบ้านเสร็จ หากไม่ไปแจ้งตามกำหนดมีความผิดตามกฎหมายมีโทษปรับ และเมื่อมีบ้านเลขที่แล้ว เจ้าของบ้านจึงจะสามารถจะไปติดต่อขอน้ำ ขอไฟฟ้า
ที่การประปาและการไฟฟ้าในพื้นที่ที่ปลูกสร้างบ้าน
เห็นขั้นตอนต่าง ๆ ในการสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองแล้ว อย่าเพิ่งท้อใจ ขอให้มีความมุ่งมั่นและมีความอดทน การสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองก็ไม่ใช่ฝันที่ไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป