ใน ชุมชน ที่ นักเรียน อาศัย อยู่ มีการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี อย่างไร เพราะ เหตุ ใด

by: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในยุคนี้เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วดูจะเข้ามาเปลี่ยนวิถีชีวิตของผู้คนจำนวนมาก ธุรกิจหลายแห่งเติบโตอย่างรวดเร็วจากวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของลูกค้าแต่อีกหลายธุรกิจกลายเป็นขาลง จากการที่โดนเทคโนโลยีใหม่ที่ดีกว่า เร็วกว่า สะดวกกว่า เข้ามาแทนที่ บางธุรกิจไม่ได้รับผลกระทบจากเทคโนโลยีโดยตรง แต่เทคโนโลยีไปเปลี่ยนวิถีชีวิตของผู้คน และวิถีชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไปนั้นกลายเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจ

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนเป็นธุรกิจที่ดูเหมือนจะยังไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากเทคโนโลยีมากนัก แต่ถ้ามองผลกระทบทางอ้อมจะเห็นได้ว่าวิถีชีวิตของคนยุคใหม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมอย่างเห็นได้ชัด ทำให้แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยน่าจะมีความเปลี่ยนแปลงเพื่อรองรับวิถีชีวิตที่แตกต่างจากเดิมของลูกค้า ผมเลยขอลองวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี ว่าจะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี

1. ระบบรักษาความปลอดภัยแบบใหม่ในอาคารและหมู่บ้านจะเปลี่ยนไปใช้เทคโนโลยีดิจิทัล เช่นระบบกล้องที่จับภาพทะเบียนรถ และบันทึกข้อมูลทะเบียนรถเปรียบเทียบกับฐานข้อมูลที่ลงทะเบียนไว้ ว่าเป็นรถของผู้อยู่อาศัยในโครงการหรือไม่ ถ้าใช่ระบบอัตโนมัติจะเปิดประตูเพื่อให้เข้าจอดในพื้นที่จอดรถของโครงการ การเข้าใช้บริการในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ห้องออกกำลังกาย ลิฟท์โดยสาร จะเปลี่ยนจากระบบใช้บัตร เป็นระบบจดจำใบหน้า หรือระบบสแกนนิ้วมือ

รวมถึงระบบกุญแจเข้าห้องในอาคารชุดจะเปลี่ยนเป็นระบบดิจิทัล ที่ซับซ้อนกว่าเดิม เช่น เป็นระบบที่เจ้าของห้องสามารถออกรหัสแบบใช้ครั้งเดียว เพื่อให้กับพนักงานทำความสะอาด หรือช่างเข้าไปในห้องได้ โดยรหัสชุดนี้ อาจใช้ได้เพียงครั้งเดียวหรือเพียง 1 วันเท่านั้น โดยในห้องจะมีระบบกล้องบันทึกภาพการเคลื่อนไหว ทำให้ในอนาคตการเรียกใช้บริการทำความสะอาดหรือซ่อมบำรุงจากภายนอกเจ้าของห้องไม่จำเป็นต้องอยู่ในห้อง

2. ระบบตู้ไปรษณีย์ดิจิทัลปกติในอาคารชุดจะมีตู้ไปรษณีย์ที่นิติบุคคลอาคารชุด จะนำจดหมายมาใส่ไว้ในตู้ซึ่งมักติดตั้งอยู่บริเวณชั้นล่างของโครงการ แต่จากปัญหาขนาดของตู้ที่เล็กทำให้ไม่สามารถใส่เอกสารชิ้นใหญ่หรือพัสดุไปรษณีย์ได้ แต่จากวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่นิยมสั่งซื้อสินค้าผ่านระบบออนไลน์มากขึ้นทำให้เป็นภาระต่อเจ้าหน้าที่ของอาคารในการต้องเก็บรักษา และส่งใบรับไว้ในตู้ให้กับผู้อยู่อาศัย ผู้อยู่อาศัยเองก็ประสบปัญหาในเรื่องของเวลาในการเข้ามารับของที่ต้องมาในเวลาทำการ

ระบบตู้ไปรษณีย์ดิจิทัล เป็นระบบที่ตีตู้คล้ายตู้ล็อคเกอร์หลายขนาด โดยใช้รหัสดิจิทัลในการเปิด โดยไม่จำเป็นต้องกำหนดหมายเลขตู้ให้ตรงกับหมายเลขห้องพัก เมื่อมีพัสดุไปรษณีย์มาทางเจ้าหน้าที่จะเลือกขนาดตู้ที่เหมาะสมกับขนาดของพัสดุ แล้วแจ้งผ่านแอปพลิเคชันไปยังเจ้าของห้องว่าพัสดุอยู่ในตู้หมายเลขใด โดยกำหนดระยะเวลาในการรับ เช่นภายใน 48 ชั่วโมง ตู้ไปรษณีย์ดิจิทัลเปิดบริการ 24 ชั่วโมง เมื่อผู้อยู่อาศัยรับของออกไปแล้วตู้ว่างก็สามารถนำมาให้บริการผู้อยู่อาศัยรายอื่นได้

ระบบตู้ไปรษณีย์ดิจิทัลในอนาคตมีความเป็นไปได้สูงว่าจะมีผู้ให้บริการในลักษณะตู้สาธารณะ ที่ติดตั้งบริเวณรถไฟฟ้า ในอาคารสำนักงาน หรือในย่านชุมชน โดยเก็บค่าบริการโดยลูกค้าสามารถแจ้งผู้ขายสินค้าออนไลน์ให้นำของมาส่งในตู้ที่ระบุไว้ โดยให้รหัสแบบใช้ครั้งเดียวให้กับผู้ส่งของในการเปิดตู้ใส่สินค้า หรือในทางกลับกันบริษัทผู้ขายสินค้าออนไลน์อาจเป็นผู้จ่ายค่าบริการตู้โดยคิดรวมไปกับค่าขนส่งสินค้า แล้วให้รหัสเปิดตู้และหมายเลขตู้กับลูกค้า บริการดังกล่าวจะช่วยแก้ปัญหาให้กับลูกค้าที่ไม่มีคนอยู่บ้านในช่วงเวลาทำงานทำให้ประสบปัญหาในการรับสินค้าที่จัดส่งทางไปรษณีย์

ในต่างประเทศตู้ล็อคเกอร์สาธารณะ ที่ให้เช่า ที่ให้บริการในย่านชุมชน รวมถึงมีตู้ล็อกเกอร์ชนิดพิเศษที่เป็นตู้เย็น สำหรับใช้เก็บสินค้าที่ต้องการควบคุมอุณหภูมิเพื่อรักษาสภาพของสินค้า ระหว่างลูกค้านำของมาฝากไว้

3. New Co-Space Facilityเนื่องจากราคาที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพที่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ส่งผลให้ราคาอาคารชุดในย่านใจกลางเมืองมีราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้นขณะที่กำลังซื้อของลูกค้าไม่ได้เติบโตตาม ทำให้แนวโน้มขนาดเฉลี่ยของอาคารชุด เล็กลงเรื่อยๆ แนวโน้มที่ผู้ประกอบการอาคารชุดย่านใจกลางเมืองนำมาใช้เพื่อทำให้คุณภาพการอยู่อาศัยในอาคารชุดดีขึ้น คือการจัดพื้นที่และบริการส่วนกลาง ที่หลากหลายและตอบสนองวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยในโครงการที่แตกต่างไปจากเดิม ปกติแล้วบริการส่วนกลางของคอนโดที่ผู้ประกอบการแข่งขันการนำเสนอให้กับลูกค้าก็หนีไม่พ้นสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และส่วนโถงต้อนรับ บางแห่งก็อาจมีห้องซาวน่าเพิ่มให้ด้วย

แต่จากวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนรุ่นใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะเสนอบริการใหม่ๆ เพิ่มเติมจากบริการเดิมๆที่มีอยู่ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มมีแนวคิดจะใส่ Co-working Spaceเข้าไปในบริการส่วนกลางของอาคารชุด โดยเห็นโอกาสจากการที่คนรุ่นใหม่ที่เข้ามาซื้ออาคารชุดประกอบอาชีพอิสระ ถึงแม้นว่าลูกค้ากลุ่มนี้จะสามารถนั่งทำงานในห้องพักของอาคารชุดได้ แต่การที่อยู่ในห้องขนาดเล็กทั้งวันทำให้เกิดความเบื่อหน่าย

อีกครั้งยังไม่สะดวกหากต้องมีทีมงานเข้ามาร่วมประชุมด้วย คนกลุ่มนี้ปกติก็อาจไปใช้ร้านกาแฟใกล้ๆ อาคารชุดเป็นที่นั่งทำงานชั่วคราว และเป็นที่นัดหมายประชุมงาน การมีพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบให้สามารถลงมานั่งทำงาน ในบรรยากาศแบบร้านกาแฟหรู โดยมีห้องประชุมให้จองใช้ โดยผู้อยู่อาศัยสามารถจองพื้นที่นั่งทำงานผ่าน Applicationได้ล่วงหน้า มีบริการ Business Centerเช่น เครื่องถ่ายเอกสาร printer ไว้ให้ใช้บริการ

รวมถึงการสามารถใช้เลขที่บ้านกลางของ co-working Spaceเป็นที่อยู่ในการจดทะเบียนบริษัทได้ อีกทั้งยังมีการหาผู้ให้บริการสนับสนุนทางธุรกิจจากภายนอกเข้ามาให้บริการ ช่างบริการจัดทำบัญชี เพื่อยื่นงบการเงินประจำปีกับกระทรวงพาณิชย์ เหล่านี้เป็นปัจจัยเอื้อที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการสามารถใช้ชีวิตทั้งการอยู่อาศัยและการประกอบอาชีพอิสระได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

อีกแนวคิดหนึ่งที่น่าสนใจและยังไม่เห็นผู้ประกอบการในบ้านเราทำ คือบริการ Co-Kitchen Space การทำครัวกลางไปสำหรับให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดที่ต้องการทำครัวเต็มรูปแบบ ที่มีข้อจำกัดในการทำครัวในห้องพักอาศัย ให้สามารถลงมาใช้ครัวกลางทำอาหาร โดยมีพื้นที่ให้นั่งรับประทานอาหาร โดยผู้อยู่อาศัยสามารถจองชั่วโมงการใช้ครัวและห้องรับประทานอาหารบางส่วนล่วงหน้าเพื่อจัดงานปาร์ตี้เล็กๆ ในกลุ่มเพื่อนฝูง โดยทำอาหารกันเองและรับประทานร่วมกัน หรือผู้อยู่อาศัยอาจใช้เวลาในช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์ลงมาทำอาหารหม้อใหญ่ๆ แล้วกลับไปแช่ตู้เย็นเพื่อเก็บเอาไว้รับประทานทั้งสัปดาห์ก็ได้ บริการครัวกลางอาจมีอุปกรณ์เครื่องครัวบางอย่าง เช่นหม้อ กระทะ ส่วนกลาง ไว้ให้ผู้อยู่อาศัยยืมใช้ รวมถึงอาจมีบริการแม่บ้านรับทำความสะอาดด้วยค่าใช้จ่ายต่างหาก

แนวคิดเรื่องครัวกลางขั้นนำมาผนวกกับล็อกเกอร์ดิจิทัลที่เป็นตู้เย็นให้บริการเสริมด้วยแล้วละก็ จะยิ่งตอบสนองวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ในอาคารชุดได้เป็นอย่างดี ลองนึกถึงภาพ การวางแผนทำอาหารเพื่อสังสรรค์กับเพื่อนกลุ่มเล็กๆ เปิด YouTube เพื่อค้นหาสูตรอาหาร สั่งซื้อวัตถุดิบทั้งสดและแห้งด้วยการช็อปปิ้งออนไลน์ แล้วให้นำมาส่งในล็อกเกอร์ดิจิทัลที่คอนโด

จากนั้นก็จองพื้นที่ครัวและพื้นที่รับประทานอาหาร เมื่อถึงเวลาก็ลงมาทำอาหารร่วมกันกับเพื่อนแล้วสังสรรค์กันต่อ ใน Co-Kitchen Space อาจมีระบบถ่ายทอดสดโดยมีกล้องติดในมุมต่างๆ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยสามารถถ่ายภาพบรรยากาศขณะทำอาหารเก็บไว้เป็นคลิป เพื่อนำไปส่งต่อผ่านเครือข่ายสังคมออนไลน์ได้ด้วย

แนวคิดแบบนี้อย่าคิดว่าไม่มีใครทำแล้วทำไม่ได้ครับ ในต่างประเทศอย่างสหรัฐอเมริกาหอพักนักศึกษามหาวิทยาลัยบางแห่งก็มีครัวกลางที่ให้นักศึกษาในหอสามารถลงมาทำอาหารร่วมกันและรับประทานอาหารร่วมกันได้

4.ระบบ Car Sharingและ Carpooling จากปัญหาที่จอดรถในอาคารชุดกลางเมืองที่มีไม่เพียงพอ รวมถึงราคาของพื้นที่อาคารชุดกลางใจเมืองสูงไปแตะระดับ 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ตามกฎหมายระบุให้ต้องมีสัดส่วนที่จอดรถ ต่อจำนวนห้องไว้ประมาณ 30%ขณะที่ในต่างประเทศหลายแห่งอาคารชุดย่านใจกลางเมืองที่ใกล้กับรถไฟฟ้าบางแห่งแทบไม่มีที่จอดรถเลย

โดยกฎหมายของเมืองนั้นเห็นว่าในเมื่อที่จอดรถมีก็ไม่เพียงพอและต้องสนับสนุนให้คนใช้รถสาธารณะการกำหนดให้อาคารชุดไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถ ทำให้ผู้ประกอบการมีพื้นที่สำหรับขายมากขึ้น ราคาขายเฉลี่ย ของโครงการที่ไม่มีที่จอดรถหรือมีน้อยมากๆ จะต่ำกว่าโครงการที่มีที่จอดรถในสัดส่วนที่สูง ทั้งๆที่อยู่ในทำเลเดียวกัน แนวคิดลักษณะนี้ปัจจุบันกฎหมายประเทศไทยยังไม่อยากทำได้ แต่ผู้ประกอบการอาคารชุดหลายรายก็อยากผลักดันให้เกิดขึ้น

การไม่มีที่จอดรถหรือมีน้อยมากๆ ผู้ประกอบการเริ่มมีแนวคิดที่จะใช้ระบบรถยนต์ส่วนกลาง หรือ Car Sharingโดยใช้รถยนต์ไฟฟ้าขนาดเล็ก (EV) มาเป็นรถให้บริการ ผู้อยู่อาศัยในโครงการสามารถจองรถซึ่งมีอยู่หลายคันในโครงการผ่านแอปพลิเคชัน จากนั้นใช้บัตรสมาชิกที่เติมเงินไว้ล่วงหน้ามาเป็นคีย์การ์ด เพื่อนำรถยนต์ออกไปขับในบริเวณใกล้ๆ เช่นไปจ่ายตลาด ไปธนาคาร ในอนาคตเมื่อระบบรถยนต์ไฟฟ้าแบบไร้คนขับถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลาย มีความเป็นไปได้สูงว่าจะถูกนำมาใช้เป็นรถยนต์ส่วนกลางของอาคารชุด เพื่อให้บริการรับส่งผู้อยู่อาศัยไปยังสถานีรถไฟฟ้า และศูนย์การค้าบริเวณใกล้เคียงกับโครงการ

ส่วนระบบ Carpooling ก็มีบางโครงการนำแนวคิดมาใช้ เป็นการสร้างระบบเครือข่ายสังคมออนไลน์เฉพาะกลุ่มลูกบ้านในโครงการ เพื่อให้ผู้ที่เดินทางไปทางเดียวกันสามารถนัดหมายแล้วติดรถไปด้วยกันได้ การเป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน ความไว้เนื้อเชื่อใจและโอกาสที่จะผ่านทางเดียวกันจึงมีความเป็นไปได้สูง ระบบดังกล่าวอาจมีการให้เจ้าของรถได้รับคะแนนจากการให้บริการเพื่อนำมาใช้เป็นส่วนลด ในการชำระค่าส่วนกลางของอาคารชุด ขณะที่ผู้รับบริการอาจต้องใช้เงินมาซื้อเป็นคะแนนเพื่อนำไปใช้บริการ

จะเห็นได้ว่าบนเทคโนโลยีใหม่ นำมาสู่การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของคนเมือง ผู้ประกอบการอาคารชุดในเมืองเองก็ต่างพยามหาจุดขายใหม่ๆให้กับโครงการของตัวเอง เทคโนโลยีใครมีเงินก็ซื้อมาลงในโครงการได้แต่มีแค่เทคโนโลยีไม่พอครับ ต้องมีความคิดสร้างสรรค์ ความเข้าใจวิถีชีวิตของลูกค้า แล้วนำมาผสมผสานจนกลายเป็นบริการใหม่ๆเพื่อตอบสนองชีวิตการอยู่อาศัยในเมืองของผู้บริโภคด้วย

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline