ไม่ใช่เจ้าของบ้าน

กรณีชื่อเจ้าของที่ดิน กับ ชื่อเจ้าบ้าน เป็นคนละชื่อกัน สิทธิในบ้าน และสิทธิในที่ดิน

1. ที่ดินเป็นชื่อของแม่ ที่ดินเป็นมรดกจากยายให้แม่ บ้านก็ตั้งอยู่บนที่ดินของแม่
2. ทะเบียนบ้าน เจ้าบ้าน เป็นชื่อพ่อ  ซึ่งเดิมเจ้าบ้านเป็นยาย ( ปัจจุบันเสียชีวิตแล้ว 10 กว่าปีก่อน พ่อและเพื่อนซึ่งเป็นผู้ใหญ่บ้านทำหนังสือมอบอำนาจไปให้ยายยินยอมมอบอำนาจให้พ่อเป็นเจ้าบ้าน ข้ออ้างคือ เวลาไปประชุมยายจะได้ไม่ต้องเสียเวลาไปเอง ยายก็ยินยอมมอบให้พ่อเป็นเจ้าบ้าน  แต่แม่และลูก ๆ ไม่ทราบเรื่องนี้เลย  มาทราบหลังจากที่พ่อมีอำนาจเป็นเจ้าบ้านแล้วค่ะ )
3. พ่อ และ แม่ จดทะเบียนหย่ามาประมาณ 33 ปี แล้ว แต่ว่ายังอาศัยอยู่ในบ้านเดียวกัน แต่มีปัญหากัน แค่อาศัยในบ้านเดียวกัน แยกห้องนอนกัน  ไม่ได้มีความผูกพันใด ๆ พ่อแค่มานอน เช้าก็ออกไปทำงานกับเมียใหม่

ขอสอบถามค่ะ

1. ถ้าแม่ขายที่ดิน  ซึ่ง พ่อมีชื่อในทะเบียนบ้าน ซึ่งเป็นเจ้าบ้าน  มีสิทธิ์อะไรบ้าง  มีอำนาจไม่ยินยอมให้แม่ขายที่ดินได้หรือไม่
2. พ่อมีอำนาจไล่แม่ และลูก ๆ ออกจากทะเบียนบ้านได้หรือไม่
3. ถ้าแม่และลูก ๆ ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน มีสิทธิ์อาศัยในบ้านหลังนี้หรือไม่

ขอบคุณมากค่ะ

“เจ้าบ้าน” กับ “เจ้าของบ้าน” ใครมีสิทธิดีกว่า

หัวข้อ :: “เจ้าบ้าน” กับ “เจ้าของบ้าน” ใครมีสิทธิดีกว่า

“เจ้าบ้าน” กับ “เจ้าของบ้าน” ใครมีสิทธิดีกว่า

เมื่อเปิดทะเบียนบ้าน ท.ร. ๑๔ ดูจะมีคำว่า “เจ้าบ้าน” ปรากฏอยู่ซึ่ง คำว่า“เจ้าบ้าน” นั้น บางคนอาจเข้าใจว่า“เจ้าบ้าน” เป็นเจ้าของในตัวบ้านเลขที่นั้น
ความหมายของ “เจ้าบ้าน” ตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. ๒๕๓๔ คือ “ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม” โดยมีหน้าที่แจ้งต่างๆ เกี่ยวกับกฎหมายทะเบียนราษฎร เช่น แจ้งเกิด ตาย ย้ายเข้า - ย้ายออก ปลูกบ้านใหม่ หรือรื้อบ้าน ฯลฯ ซึ่งการเป็นเจ้าบ้านมิได้หมายความว่าจะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือตัวบ้านนั้น ผู้ที่ครอบครองบ้านอาจเป็นผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ดูแลบ้าน ดังนั้น ทะเบียนบ้าน ท.ร. ๑๔ จึงมิใช่เอกสารที่จะอ้างถึงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่ดิน รวมทั้งตัวบ้านนั้น
ส่วน “เจ้าของบ้าน”ซึ่งเป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์” ในตัวบ้าน และที่ดิน หรืออาจเฉพาะตัวบ้าน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ ผู้ทรงกรรมสิทธิ์ หรือผู้มีอำนาจที่จะใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ได้ดอกผล กับทั้งติดตามและเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนรวมถึงขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย พิจารณาจาก ผู้มีชื่อตามเอกสารสิทธิ์ต่างๆ เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย ฯลฯ การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร สัญญาจ้างสร้างบ้าน และอื่นๆ
เมื่อพิจารณาให้ดีจะเห็นว่า ความหมายของ “เจ้าบ้าน” และ “เจ้าของบ้าน” ทั้งสองอย่างนั้นมีความเหมือนกันในเรื่องของความเป็นเจ้าของ หรือเป็นผู้มีอำนาจ ในการอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ผู้อื่นเข้ามามีชื่อในทะเบียนบ้านหรือเข้ามาอาศัยอยู่ในบ้านหลังที่ตนเป็นเจ้าของบ้านหลังนั้น ๆ
ฉะนั้น ความแตกต่างของ “เจ้าบ้าน” และ “เจ้าของบ้าน” ก็คือ อำนาจการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนดไว้คนละฉบับ “เจ้าบ้าน” จะเป็นผู้ครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือมิใช่เจ้าของเจ้าของบ้านก็ได้ มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทะเบียนราษฎรเท่านั้น และมิได้ทำให้เกิดสิทธิในการครอบครอง “บ้าน” ตามกฎหมายอื่น ส่วน “เจ้าของบ้าน” เป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือเจ้าของบ้าน ซึ่งกฎหมายการทะเบียนราษฎรไม่ได้บังคับว่าจะต้องเป็นเจ้าบ้าน และการที่ให้บุคคลอื่นทำหน้าที่เป็นเจ้าบ้านก็มิได้ทำให้สิทธิการครอบครองบ้านเสียไป ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่เป็นเจ้าบ้าน สามารถให้ผู้อื่นปฏิบัติหน้าที่เป็นเจ้าบ้านแทนตนเองได้ นั่นเอง
ปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ.๒๕๓๔ และแก้ไขเพิ่มเติมถึง (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๓๔วรรคสี่ ได้บัญญัติว่า "การกําหนดเลขประจําบ้านตามวรรคหนึ่งและการจัดทําทะเบียนบ้านตามมาตรา ๓๖ มีวัตถุประสงค์เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคุ้มครองสิทธิพื้นฐานของประชาชนผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้านหรือการจัดทําทะเบียนบ้านเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้"

ดังนั้น ผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้านหรือการจัดทําทะเบียนบ้าน เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้ ซึ่ง "เจ้าบ้าน" ก็ได้ระบุไว้ในทะเบียนบ้านเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
เมื่อเจ้าของบ้านซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้ให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัย มาพักอาศัยในบ้านและย้ายทะเบียนบ้านมา ณ บ้านเลขที่นั้น โดยให้เป็น "เจ้าบ้าน" ท่านที่เป็น“เจ้าของบ้าน” อย่าตกใจว่า “เจ้าบ้าน” จะมีสิทธิเหนือท่าน ในกรรมสิทธิ์ของบ้าน เว้นแต่ “เจ้าบ้าน” จะแสดงออกมาว่าเจตนาจะยึดถือครอบครองบ้านเพื่อตน แล้วทำผิดสัญญาเช่า ให้รีบดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดี มิฉะนั้น “เจ้าบ้าน” อาจได้เป็น“เจ้าของบ้าน” ที่มีสิทธิดีกว่าก็ได้

บทความโดย นายสมคิด ใหมคำ
นิติกรชำนาญการ องค์การบริหารส่วนตำบลสร้างมิ่ง อำเภอเลิงนกทา จังหวัดยโสธร

วันที่ : 29 กรกฎาคม 63   View : 20912