ขาย ที่ดิน ต้องให้ คู่สมรส ยินยอม หรือไม่

*บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด ผู้ขอ

*บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล 

*รายงานการประชุมนิติบุคคล

*หลักฐานหนังสืออนุญาตให้สร้างวัดของกรมการศาสนา

*หลักฐานประกาศกระทรวงศึกษาธิการเรื่องตั้งวัดในพระพุทธศาสนาหรือสำนักสงฆ์

*หลักฐานการแต่งตั้งเจ้าอาวาสหรือผู้รักษาการแทน

*หลักฐานการเลื่อนสมณศักดิ์เจ้าอาวาส (ถ้ามีการเลื่อนสมณศักดิ์)

*หลักฐานการได้รับพระราชทานวิสุงคามสีมา 

*ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของวัดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำ หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ต้องแสดงจำนวนพระภิกษุสามเณร

*หนังสืออนุญาตให้จัดตั้งมูลนิธิ

*บัญชีมูลนิธิ (แบบ ม.น.2) ซึ่งระบุรายชื่อกรรมการด้านหลัง ตั้งแต่ฉบับแรก   ฉบับที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้าย

*ข้อบังคับ หรือตราสารการก่อตั้งมูลนิธิ

*รายงานการประชุมกรรมการมูลนิธิซึ่งลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะขอได้มา หรือลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะมีการเปลี่ยนแปลงเนื้อที่และเจตนาของผู้โอนใน  การขอได้มาซึ่งที่ดินในกรณีรัฐมนตรีฯ อนุญาตให้มูลนิธิฯ ได้มาซึ่งที่ดินแล้ว

*หนังสือมอบอำนาจของมูลนิธิ (ถ้ามี)

*ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมูลนิธิฯ  ที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ด้วย

*ใบอนุญาตให้จัดตั้งสุสาน (กรณีขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นสุสาน)

*ทะเบียนมัสยิด (แบบ ม.อ.2)

*ประกาศฯ แต่งตั้งอิหม่าม คอเต็บ และบิหลั่น

*ประกาศฯ แต่งตั้งกรรมการมัสยิด 

*รายงานการประชุมกรรมการมัสยิด และมอบหมายให้ผู้ใดเป็นผู้ทำการแทน ซึ่งลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะขอได้มาหรือลงมติเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงเจตนาในการขอได้มาซึ่งที่ดินระหว่างเสนอเรื่องต่อรัฐมนตรีฯ 

*หนังสือมอบอำนาจของคณะกรรมการมัสยิด (ถ้ามี)

*ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมัสยิดฯ ที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ด้วย

*ใบอนุญาตให้จัดตั้งสุสาน (กรณีขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นสุสาน)

ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้าน อสังหาริมทรัพย์ 

1.ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ยื่นเรื่อง >ตรวจสอบเอกสาร>รับบัตรคิว>รอเรียก

2.เจ้าหน้าที่ฝายชำนาญงานเรียก>ผู้โอนและผู้รับโอน ให้ปากคำ พร้อมเซ็นเอกสาร>

3.เจ้าหน้าที่ประเมินทุนทรัพย์และคำนวนค่าโอน>เจ้าหน้าที่ยื่นใบคำนวนค่าโอนให้ผู้โอนเพื่อนำไปชำระค่าโอน>ที่ฝ่ายการเงิน

4.ผู้โอนชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน>ฝ่ายการเงินคืนใบเสร็จผู้โอนมีสีฟ้ากับสีเหลืองและใบสี่เหลี่ยมเล็กๆ(ค่าพยาน)เย็บติดกัน2ชุด> สีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่(เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานคืนโต๊ะเดิมนั่นแหละครับ) สีฟ้าให้ผู้โอน(ถ่ายสำเนาให้ผู้รับโอน1ชุด)

5.รอเจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด>เสร็จแล้วเจ้าหน้าที่เรียกรับโฉนดพร้อมให้ทั้งสองฝ่ายตรวจสอบโฉนดอีกครั้ง>พร้อมยื่นโฉนดและสัญญาซื้อขาย(ทด.13)ให้แก่ผู้รับโอนเป็นอันเสร็จ

ปล.
เอกสาร ทด.13 ตัวจริงจะต้องเก็บไว้คู่กับโฉนดนะครับ
และถ่ายสำเนาไว้ เวลาโอนมิตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน จะต้องใช้สำเนา ทด.13 แนบด้วยทุกครั้ง

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

หลังจดทะเบียนสมรสกันแล้ว ทรัพย์สินที่ได้มาหลังจดทะเบียนสมรส เรียกว่า “สินสมรส” สามีและภริยาต่างก็มีสิทธิในสินสมรสนี้ฝ่ายละครึ่ง ซึ่งการจัดการเกี่ยวกับสินสมรสบางอย่างจึงต้องจัดการร่วมกัน นิติกรรมที่ต้องขอความยินยอม จากคู่สมรสมีดังต่อไปนี้ คือ

1.ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนองซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้

2. ก่อตั้งหรือกระทำให้สิ้นสุดลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

3.ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี

4.ให้กู้ยืมเงิน

5.ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัว เพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา

6. ประนีประนอมยอมความ

7. มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย

8. นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อพนักงานหรือศาล

นอกเหนือจาก 8 ข้อนี้ สามีภริยาสามารถทำได้เองโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง

สรุป

เมื่อชายหญิงจดทะเบียนสมรสกันแล้ว ย่อมถือว่าเงินทองรวมกันเป็นกระเป๋าเดียวกันแล้ว

• นิติกรรมที่ต้องขอความยินยอม นั้น จะเป็น นิติกรรมที่ ทำให้อีกฝ่ายอาจเสียผลประโยชน์ ประมาณว่าหากทำแล้วต้องเป็นหนี้ร่วมกัน ก็ต้องถามความยินยอมจากอีกฝ่ายก่อนเสมอ หากฝ่าฝืน คู่สมรสอีกฝ่ายอาจฟ้องให้เพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เช่น ให้กู้ยืม (ต้องเสียเงินที่หาได้ร่วมกัน) ขายที่ดิน(อีกฝ่ายต้องเสียที่ดิน) เป็นต้น

• แต่สังเกตุว่า หากนิติกรรมใดที่เป็นคุณ หรือเป็นผลดีต่อทั้งคู่ ไม่ต้องขอความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายแต่อย่างใดเช่น ได้รับเงิน ไม่ต้องขอความยินยอมว่ารับได้หรือไม่

มีปัญหาการแบ่งสินสมรส การฟ้องเพิกถอนนิติกรรมที่อีกฝ่ายไม่ได้ให้ความยินยอม

ปรึกษาทนายชีวารัตน์

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่ง และ พาณิชย์ มาตรา 1476
            สามีและภริยา ต้องจัดการ สินสมรส ร่วมกัน หรือ ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีดังต่อไปนี้
                    (1) ขายแลกเปลี่ยนขายฝากให้เช่าซื้อจำนองปลดจำนอง หรือ โอนสิทธิจำนอง ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้
                    (2) ก่อตั้ง หรือ กระทำให้สุดสิ้นลง ทั้งหมด หรือ บางส่วน ซึ่ง ภาระจำยอมสิทธิอาศัยสิทธิเหนือพื้นดินสิทธิเก็บกิน หรือ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
                    (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เกิน สามปี
                    (4) ให้กู้ยืมเงิน
                    (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่ การให้ ที่พอควรแก่ ฐานานุรูป ของครอบครัว เพื่อ การกุศล เพื่อ การสังคม หรือ ตามหน้าที่ธรรมจรรยา
                    (6) ประนีประนอมยอมความ
                    (7) มอบข้อพิพาท ให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย
                    (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกัน หรือ หลักประกัน ต่อ เจ้าพนักงาน หรือ ศาล
            การจัดการ สินสมรส นอกจาก กรณีที่บัญญัติไว้ ในวรรคหนึ่ง สามีหรือภริยา จัดการได้ โดยมิต้อง ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง

ฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาฎีกาที่ 6942/2562

ข.จดทะเบียน โอนที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นสินสมรส ระหว่าง โจทก์ กับ ข.ให้แก่จำเลย โดยเสน่หา เป็นกรณี ที่ ข.จัดการสินสมรส โดยปกติต้องได้รับความยินยอม เป็นหนังสือ ของโจทก์ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1476(5) และ มาตรา 1479 แม้ความยินยอม ที่ต้องทำเป็นหนังสือ จะไม่ได้ทำที่สำนักงานที่ดิน และ ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ ผู้ให้ความยินยอม ลงลายมือชื่อ ในหนังสือยินยอม ตามมาตรา 9 วรรคหนึ่ง ก็มีผลสมบุรณ์ ตามกฎหมาย ไม่ขัดต่อ ป.พ.พ.มาตรา 1479 ข.จดทะเบียน โอนที่ดิน พิพาท ซึ่งเป็นสินสมรสให้แก่จำเลย โดยไม่ได้รับความยินยอม เป็นหนังสือ ของ โจทก์ ซึ่งเป็นภริยา จึงเป็นการทำนิติกรรม ที่ ข.ทำไป ลำพัง ฝ่ายเดียว เป็นนิติกรรม ที่ ไม่สมบูรณ์ ซึ่งมีผลให้โจทก์ ที่ไม่ได้ให้ความยินนยอม ชอให้ศาลเพิกถอน นิติกรรมนั้นได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1480 วรรคหนึ่ง แต่ตราบใดที่นิติกรรมยังไม่ถูกศาลเพิกถอน นิติกรรมนั้นยังมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาย่อมมีสิทธิสมบูรณ์ในที่ดินพิพาท กฎหมายมิได้บัญญัติว่า นิติกรรมในการจัดการสินสมรสที่คู่สมรสทำไปโดยลำดับนั้นเป็นโมฆะหรือโมฆียะ คงบัญญัติแต่เพียงว่านิติกรรมนั้นอาจถูกศาลเพิกถอนได้ในภายหลังเท่านั้น นิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทให้โดยเสน่หาระหว่าง ข.กับจำเลย จึงหาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ซึ่งเป็นภริยาทราบดีว่า ข.ผู้ตายได้โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยแล้วเพราะจำเลยเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ให้ธนาคารจนมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาท และที่ดินอีกสองแปลงของโจทก์ ถือว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันในการที่ ข.ทำนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยแล้ว โจทก์ไม่อาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นอีกได้ และสภาพแห่งการเป็นสินสมรสของที่ดินพิพาทย่อมหมดสิ้นไปนับแต่ ข.ซึ่งเป็นคู่สมรสฝ่ายหนึ่งทำนิติกรรมโอนให้แก่จำเลยแล้ว (หมายเหตุ 1.โจทก์ และ ข.เป็นสามีภริยากันโดยชอบด้วยกฎหมาย ข.โอนที่ดินให้แก่จำเลยซึ่งเป็นบุตรโดยเสน่หา โดยก่อนที่ ข.จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จำเลยชำระหนี้เงินกู้ที่ ข.เป็นหนี้ธนาคาร โดยมีโจทก์เป็นผู้ค้ำประกัน 2.โจทก์ฎีกาว่า เมื่อการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทระหว่าง ข.กับจำเลยไม่มีหนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมจากโจทก์ นิติกรรมการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทจึงไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้จึงตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 152 3.ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า กฎหมายมิได้บัญญัติว่านิติกรรมในการจัดการสินสมรสที่คู่สมรสทำไปโดยลำพังนั้นเป็นโมฆะหรือโมฆียะ คงบัญญัติแต่เพียงว่านิติกรรมนั้นอาจถูกศาลเพิกถอนได้ในภายหลังเท่านั้น ดังนั้น นิติกรรมการโอนที่ดินโดยเสน่หาจึงหาตกเป็นโมฆะไม่)

ซื้อที่ดินต้องใช้เอกสารคู่สมรสไหม

เซ็นโอนที่ดินต้องใช้คู่สมรสไหม

โอนที่ดินต้องใช้ใบหย่าไหม

ที่ดินมรดกถือเป็นสินสมรสไหม