โอน บ้าน วัน ไหน ดี 2563

ในการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.)วันนี้(20 ธ.ค.65)ที่ประชุมมีมติเห็นชอบมาตรการการดำเนินโครงการเพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่ พ.ศ. 2566 ให้แก่ประชาชน ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ

นางสาวรัชดา ธนาดิเรก รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า วันนี้(20 ธ.ค.65) คณะรัฐมนตรี (ครม.)เห็นชอบมาตรการการดำเนินโครงการเพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่ พ.ศ. 2566 ให้แก่ประชาชน ตามที่กระทรวงการคลังเสนอหลายมาตรการ รวมถึงมาตรการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และคนซื้อที่อยู่อาศัย คือ มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 โดยลดภาษีให้ในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ.2566 หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการยกเว้นและบรรเทาภาระภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่จัดเก็บภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ (ปี 2563 – 2565) และช่วยบรรเทาการชำระภาษีใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ให้แก่ผู้เสียภาษีที่มีภาระภาษีที่ดินฯ สูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ในปี 2562 โดยการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ของปีภาษี 2566 จะเริ่มตั้งแต่ 1 มกราคม 2566

โดยกระทรวงการคลังได้ยกร่างพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ฉบับที่ ..) พ.ศ. …. มีสาระสำคัญเป็นการลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

-ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้รับการลดภาษีตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 ให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ ตัวอย่างกรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่เคยได้รับการลดภาษี ได้แก่ โรงพยาบาล ร้านทำผม ร้านอาหาร ร้านล้างรถ และห้างสรรพสินค้า

-ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดภาษีร้อยละ 50 ตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 เมื่อคำนวณลดภาษีในอัตราร้อยละ 50 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียแล้ว ให้ลดภาษีลงอีกในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่ลดไปแล้วร้อยละ 50 เช่น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เฉพาะทรัพย์สินที่บุคคลดังกล่าวได้มาทางมรดกและได้จดทะเบียนแล้วก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 ที่ดินที่ตั้งของโรงผลิตไฟฟ้า c]tที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นเขื่อน

ส่วนกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดภาษีร้อยละ 90 ตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 แล้ว จะไม่ได้รับการลดภาษีเพิ่มอีก เนื่องจากมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะมีอัตราการลดภาษีสูงสุดอยู่ที่ร้อยละ 90 ได้แก่ โรงเรียนในระบบ โรงเรียนนอกระบบ (ประเภทสอนศาสนา ตาดีกา ปอเนาะ) สวนสัตว์ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย และสวนสนุกที่มีเครื่องเล่นที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย

นอกจากนี้ยังขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 ซึ่งมาตรการเดิมได้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการภายในสิ้นปีนี้ ส่วนมาตรการใหม่จะลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 % และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับคนไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และห้องชุดในราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกินมูลค่า 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท

โดยกระทรวงการคลังได้ประสานไปยังกระทรวงมหาดไทย (มท.) เพื่อยกร่างกฎกระทรวงรวม 2 ฉบับ  คือ ร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พ.ศ. …. โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา (จากเดิมร้อยละ 2) เหลือร้อยละ 1 (เดิมปี 2565 จัดเก็บในอัตราร้อยละ 0.01) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน (จากเดิมร้อยละ 1) เหลือร้อยละ 0.01 (อัตราคงเดิมเหมือนในปี 2565) สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

และร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองห้องชุดเพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พ.ศ. …. โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา (จากเดิมร้อยละ 2) เหลือร้อยละ 1 (เดิมปี 2565 จัดเก็บในอัตราร้อยละ 0.01) และลดค่าจดทะเบียนจำนองห้องชุดอันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนในคราวเดียวกัน เหลือร้อยละ 0.01 (อัตราคงเดิมเหมือนในปี 2665) โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

กรณีซื้อ–ขายกับบุคคล

ปกติเวลาที่เราซื้อบ้าน ซื้อคอนโดกับบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่พนักงานขายจะสรุปค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นมาให้เราอยู่แล้ว เพื่อให้ได้เตรียมตัวไว้ ในบางครั้งอาจจะได้โปรโมชั่นฟรีค่าโอน ตรงจุดนี้เราอาจจะต้องคุยและตกลงกับทางพนักงานขายให้เข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าหากเราไม่ได้ซื้อจากบริษัทอสังหาฯ แต่เป็นการที่เราไปซื้อจากญาติหรือบุคคลทั่วไปที่เราไปติดต่อขอซื้อบ้านหรือที่ดิน หลักๆ แล้วจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนอยู่ 5 อย่าง ได้แก่ 

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน โอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 2%ของราคาประเมินปกติจะแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างเรากับผู้ขาย หรือบางผู้ขายอาจจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ก็อยู่โปรโมชันและการตกลงระหว่างสองฝ่าย แต่หากที่ดิน(พร้อมอาคารเท่านั้น) หรือบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตอนนี้ทางรัฐฯได้ขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนลงมาอยู่ที่ 0.1% เท่านั้น ตัวอย่างคุณซื้อบ้านราคา 2.5 ล้าน ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 50,000 บาท ก็จะลดลงมาเหลือเพียง 250 บาทเท่านั้น 

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคือคือภาษีที่เก็บจากธุรกิจหรือกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนดให้เป็นพิเศษโดยแยกจากภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งจะอยู่ที่ 3.3% หากผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่แล้วมีการถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปีขึ้นไปหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์มาคำนวณ และถ้าหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอาการแสตมป์

ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นการกู้ แต่ถ้าเป็นการซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง และเช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ณ ตอนนี้ลดลงจาก 1% เหลือเพียง 0.01% 

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)

ถ้าหากเราซื้อบ้านหรือที่ดินจากบุคคลธรรมดา ไม่ใช่บริษัทอสังหาฯ ทางผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย เพราะถือเป็นรายได้จากการซื้อขาย โดยวิธีการคิดจะเป็นแบบขั้นบันได โดยจำนวนเงินที่เอาไปคิด ไม่ได้คิดจากราคาที่มีการซื้อขาย แต่คิดจากจำนวนปีที่ถือครองอสังหาฯและวิธีที่ได้มา โดยใช้ราคาจากการประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยกรมที่ดิน

กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

การโอนบ้าน-โอนที่ดินในลักษณะที่จะมีข้อแตกต่างตามความสัมพันธ์ของเรา ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นนั้นไม่เท่ากัน ได้แก่

การโอนให้ลูกที่ชอบโดยกฎหมาย

คำว่าลูกที่ชอบโดยกฎหมายหมายถึง ลูกที่เกิดระหว่างที่สามี-ภรรยาจดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น โดยที่ค่าใช้จ่ายในการโอนลักษณะนี้ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน  
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน ในส่วนนี้จะมีการยกเว้นหากราคาประเมินไม่เกิน 20 ล้านบาท ตัวอย่างเช่น พ่อแม่โอนบ้านให้ลูกซึ่งมีราคา 25 ล้านบาทตามราคาประเมิน ในส่วน 20 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นการคิดภาษี แต่จะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาทที่เกินมา

การโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

คำว่าลูกที่ไม่ชอบโดยกฎหมายพูดกันง่ายๆ ก็คือลูกนอกสมรสแบบที่น่าจะคุ้นเคยกัน ซึ่งหมายถึงลูกที่เกิดในระหว่างที่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อสามี-ภรรยาต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้จะมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ในส่วนของการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะแตกต่างจากการโอนให้ลูกที่ชอบโดยกฎหมายตรงที่จะไม่มีการยกเว้นในส่วน 20 ล้านบาทแรก และการคิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนให้สามี-ภรรยา หรือคู่สมรสทางกฎหมาย

การโอนในลักษณะนี้ต้องเป็นคู่สมรสทางกฎหมายอย่างถูกต้อง ซึ่งหมายถึงได้มีการจดทะเบียนสมรสเป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น และไม่ใช่การโอนในรูปแบบของมรดกโดยค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน โอนที่ดิน โอนคอนโด จากสามีหรือภรรยาที่ถูกต้องตามกฎหมายนั้นจะมีค่าใช้จ่ายเหมือนกับการโอนให้ลูกที่ไม่ชอบโดยกฎหมายเลย ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน 
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนให้ญาติพี่น้อง

การโอนบ้าน โอนที่ดินในรูปแบบนี้คือการโอนให้กับบุคคลที่ไม่ได้เข้าเกณท์ของ 3 รูปแบบที่เล่ามาข้างต้น อาจจะเป็นลุง ป้า น้า อา ปู่ ย่า ตา ยาย ลูกเขย หลาน เป็นต้น ซึ่งหากไม่ได้รับการโอนในรูปแบบของมรดกนั้นจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอน ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% โดยในส่วนค่าธรรมเนียมการโอน หากเป็นการโอนจากปู่ ย่า ตา ยาย ไปให้หลานหรือที่เรียกว่าผู้สืบสันดาน ในส่วนค่าธรรมเนียมการโอนนี้จะลดเหลือ 0.5%
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดภาษีจะถูกคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ตามปีที่ถือครอง

เราสรุปมาให้เป็นตารางในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอนแต่ละรูปแบบดังนี้

(ชอบโดยกฎหมาย)

(ไม่ชอบโดยกฎหมาย)

กรณีโอนมรดก

นอกจากค่าธรรมเนียมแล้ว ผู้ที่รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกตามอัตราดังนี้

• หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น  

• หากผู้รับมรดกเป็นพ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย หรือผู้สืบสันดาน อัตราภาษีที่ต้องเสียจะลดลงมาเหลือ 5% 

• หากสามีหรือภรรยา คนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน หากมีการจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษี